O que é a renda moderada
É o nome dado às rendas de habitação que não excedem 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, ou seja 2.300 € por mês (920 € × 2,5). [1] [4] Os rendimentos desses contratos passam a ser tributados à taxa autónoma de 10%, pelo novo artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. [1]
A medida não vem do Orçamento do Estado: vem desse decreto-lei, que não altera o artigo 72.º do Código do IRS. Aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, com efeitos a 1 de janeiro de 2026, e tanto a contratos novos como aos que já estavam em curso. [1]
Que taxa paga cada contrato em 2026
| Contrato de habitação | Antes | Em 2026 (até 2.300 €) |
|---|---|---|
| Até 5 anos, ou sem habitação permanente | 25% | 10% |
| 5 a 10 anos, habitação permanente | 15% | 10% |
| 10 a 20 anos, habitação permanente | 10% | 10% |
| 20 anos ou mais, habitação permanente | 5% | 5% |
| Arrendamento acessível (PAA até agosto, RSAA desde setembro) | Isento | Isento |
| Não habitacional (comércio, serviços) | 28% | 28% |
- Contrato de habitação
- Até 5 anos, ou sem habitação permanente
- Antes
- 25%
- Em 2026 (até 2.300 €)
- 10%
- Contrato de habitação
- 5 a 10 anos, habitação permanente
- Antes
- 15%
- Em 2026 (até 2.300 €)
- 10%
- Contrato de habitação
- 10 a 20 anos, habitação permanente
- Antes
- 10%
- Em 2026 (até 2.300 €)
- 10%
- Contrato de habitação
- 20 anos ou mais, habitação permanente
- Antes
- 5%
- Em 2026 (até 2.300 €)
- 5%
- Contrato de habitação
- Arrendamento acessível (PAA até agosto, RSAA desde setembro)
- Antes
- Isento
- Em 2026 (até 2.300 €)
- Isento
- Contrato de habitação
- Não habitacional (comércio, serviços)
- Antes
- 28%
- Em 2026 (até 2.300 €)
- 28%
O que conta para os 2.300 €
O limite mede a totalidade do valor pago pelo contrato, acrescido dos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência e dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que sejam objecto de negócios jurídicos distintos. [1] É a armadilha mais provável: uma renda de 2.200 € com 150 € por mês de equipamentos e serviços cobrados num contrato à parte passa para 2.350 € e perde os 10%. Com vários inquilinos conta o valor total, não a parte de cada um. E quando a renda muda a meio do ano, conta o valor anual dividido pelos meses decorridos. [1]
Contratos longos: «salvo taxa mais favorável»
O artigo 45.º-C aplica os 10% «salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável». [1] O artigo 72.º do Código do IRS continua a dar reduções aos contratos de habitação permanente de longa duração: menos 10 pontos entre 5 e 10 anos (com mais 2 pontos por cada renovação de igual duração, até 10), menos 15 entre 10 e 20 anos e menos 20 a partir de 20 anos. [2] Quem já estava nos 5% fica nos 5%. Quem ganha de facto são os contratos até 5 anos, que passam de 25% para 10%.
Não existe escalão abaixo dos 5 anos: um contrato de 2 ou 3 anos paga 25% pelo artigo 72.º, por mais renovações que tenha, e é esse que mais ganha com os 10%. Há mais 5 pontos de redução para um contrato novo, de 5 anos ou mais, com renda pelo menos 5% abaixo da do contrato anterior sobre o mesmo imóvel. E os contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024 perdem as reduções se a renda passar 150% dos limites do arrendamento acessível. Até 31 de agosto de 2026 contam os limites da Portaria n.º 176/2019; desde 1 de setembro contam os do RSAA, cuja portaria ainda não foi publicada. [2]
Arrendamento acessível: a isenção total
O mesmo decreto-lei criou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), em vigor desde 1 de setembro de 2026. Os contratos com renda até ao limite fixado para a tipologia e o concelho, com prazo mínimo de 3 anos na habitação permanente, ficam isentos de IRS, desde que o senhorio submeta o contrato e o comprovativo da sua comunicação às Finanças na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração. [1] Na habitação temporária o prazo mínimo é de 3 meses. Se o senhorio optar pelo englobamento, estas rendas continuam isentas mas contam para achar a taxa dos outros rendimentos. [1]
Despesas que pode deduzir
Entra ou não entra nas despesas?
Prós
- IMI e imposto do selo do imóvel
- Quotas e encargos de condomínio
- Obras de conservação e manutenção, incluindo as dos 24 meses antes de arrendar
- Seguros do imóvel, incluindo o seguro de renda
Contras
- Juros do crédito à habitação
- Depreciações do imóvel
- Mobília e electrodomésticos
- Adicional ao IMI (AIMI)
As despesas deduzem-se às rendas do mesmo imóvel, e o imposto incide sobre o que sobra. [3] Se as despesas passarem as rendas, não há imposto nesse ano e o prejuízo pode ser deduzido aos rendimentos prediais dos anos seguintes.
Englobar ou não englobar
A calculadora faz a conta da tributação autónoma, que é a regra. Pode optar por englobar as rendas com os outros rendimentos, e com rendimentos baixos a taxa do englobamento pode sair mais baixa. Mas o texto da lei não prevê que os 10% se mantenham dentro do englobamento, e as rendas isentas do RSAA passam a contar para determinar a taxa. [1] Vale a pena comparar as duas contas na simulação do Portal das Finanças antes de submeter.
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Fontes
- [1]Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio· Diário da República
- [2]Código do IRS: artigo 72.º, taxas especiais· Portal das Finanças
- [3]Código do IRS: artigo 41.º, deduções da categoria F· Portal das Finanças
- [4]Retribuição mínima mensal garantida para 2026· DGERT