Inquilino Não Paga a Renda: o Que Pode Fazer

Primeiro Decida o Que Quer#

É a decisão que estrutura tudo o resto, e muitos senhorios saltam-na. Quer receber o que lhe devem, quer o imóvel de volta, ou ambos? Não são o mesmo processo e não correm no mesmo lugar.

Cobrar as Rendas em Atraso#

Uma renda vencida é uma dívida de dinheiro nascida de um contrato, o que a coloca exactamente no âmbito da injunção. Custa entre 51 € e 153 € de taxa de justiça, consoante o total em dívida, e não exige advogado. ^{[2]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas ProcessuaisDiário da República} Paga-se a taxa primeiro e só depois se entrega o requerimento; sem advogado nem solicitador, a entrega é presencial, em qualquer secretaria da comarca competente: a do lugar do cumprimento da obrigação ou a do domicílio do inquilino, à sua escolha entre as duas. O contrato e os recibos não se juntam, mas guarde-os para o caso de o inquilino deduzir oposição.

Antes disso, uma carta de rendas em atraso resolve mais casos do que se supõe, sobretudo quando o atraso é de uma ou duas rendas e o inquilino tem intenção de continuar no imóvel. E deixa registo escrito, que serve de prova depois. Se o contrato tem garantias, há duas portas antes do tribunal: a caução, que convém não gastar a meio do contrato se quer resolvê-lo, e o fiador, que tem de ser notificado da mora antes de lhe pedir o que quer que seja.

As Rendas Prescrevem em 5 Anos#

As rendas são prestações periodicamente renováveis e caem no prazo de prescrição de cinco anos do art. 310.º do Código Civil, não no prazo ordinário de vinte. ^{[1]Código Civil: prescrição de prestações periodicamente renováveis, art. 310.ºDiário da República} Cada renda prescreve por si, contada do seu próprio vencimento.

A consequência prática é que um senhorio que deixa arrastar uma situação durante anos vai perdendo as rendas mais antigas pelo caminho. E insistir por carta não trava o prazo: uma carta, mesmo registada, não interrompe a prescrição. Interrompe-a a notificação judicial, a do requerimento de injunção ou uma notificação judicial avulsa (artigo 323.º do Código Civil). Pode confirmar a situação de cada uma no verificador de prescrição.

Resolver o Contrato#

A falta de pagamento de rendas pode fundamentar a resolução do contrato pelo senhorio, e há dois fundamentos com número certo. O primeiro é a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda (artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil). O segundo é o atraso superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (n.º 4); neste caso o senhorio só pode resolver se tiver avisado o inquilino, por carta registada com aviso de recepção, após o terceiro atraso. O inquilino pode travar a resolução baseada nos três meses se puser fim à mora no prazo de um mês, e só o pode fazer uma vez por contrato (artigo 1084.º, n.ºs 3 e 4). No fundamento dos quatro atrasos essa saída não existe. ^{[4]Código Civil: resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, arts. 1041.º, 1048.º, 1083.º e 1084.ºDiário da República} Há ainda duas janelas anteriores: quem regularize nos oito dias seguintes ao início da mora afasta a resolução (artigo 1041.º, n.º 2), e, já em tribunal, o inquilino pode fazer caducar a resolução pagando o que deve mais a indemnização de 20% até ao fim do prazo da contestação (artigo 1048.º, n.º 1). Há formalidades a cumprir e prazos a respeitar, e é aqui que a maioria dos processos se estraga. A comunicação tem de ser feita pela forma legalmente exigida, e o inquilino dispõe, dentro de certos limites, da possibilidade de fazer cessar a mora pagando o que deve.

Não conseguindo a entrega voluntária do imóvel, existe o procedimento especial de despejo, com tramitação própria. ^{[3]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano: forma da comunicação de resolução (art. 9.º) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-S)Diário da República} É a fase em que vale a pena ter apoio jurídico: o requerimento também é um modelo próprio (artigo 15.º-B da Lei n.º 6/2006), mas depois da distribuição as partes têm de estar representadas por advogado (artigo 15.º-S, n.º 4), e um vício de forma na comunicação inicial pode deitar o processo abaixo meses depois. Os outros fundamentos de resolução, como o subarrendamento sem autorização, não se resolvem por comunicação: é o tribunal que decreta a resolução. As duas vias, passo a passo, estão em acção de despejo.

O Procedimento Especial de Despejo: Requisitos, Custo e Prazos#

Requisitos. Com base na falta de pagamento, o procedimento assenta em dois documentos: o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação de resolução ao inquilino (artigo 15.º, n.º 2, alínea e), da Lei n.º 6/2006). ^{[3]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano: forma da comunicação de resolução (art. 9.º) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-S)Diário da República} Essa comunicação faz-se por notificação judicial avulsa, por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou por carta registada com aviso de recepção se o contrato escrito tiver domicílio convencionado (artigo 9.º, n.º 7). E há um requisito fiscal: o procedimento só serve para contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas em IRS ou IRC (artigo 15.º, n.º 5). Sem contrato escrito ou sem esse registo, as rendas continuam a cobrar-se: o caminho está em arrendamento sem contrato.

Onde e o que pedir. O requerimento entra no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, competente em todo o país (artigo 15.º-A), por via electrónica. ^{[9]Balcão do Arrendatário e do Senhorio: procedimento especial de despejo e tramitação electrónicaTribunais.org.pt, Direção-Geral da Administração da Justiça} Não tem de escolher entre despejar e cobrar: o pedido das rendas, encargos e despesas em atraso pode ir no mesmo requerimento, desde que o montante em dívida tenha sido comunicado ao inquilino (artigo 15.º, n.º 6). A decisão que ordene a desocupação e condene no pagamento vale como título executivo, sem lugar a oposição à execução (artigos 15.º-EA, n.º 4, e 15.º-J, n.ºs 5 e 6). Nos arrendamentos para habitação há outra razão para o incluir: se o inquilino não puser fim à mora e continuar no imóvel, o Estado assume as rendas que se vençam depois do prazo de oposição, até 1,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida por mês e 9 vezes no total (artigo 15.º-LA).

Custo. A taxa de justiça do requerimento é a que a Tabela II do Regulamento das Custas Processuais fixa para as execuções cujas diligências não sejam feitas por oficial de justiça (artigo 22.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 1/2013): 0,25 UC (25,50 €) para valores até 30.000 € e 0,5 UC (51 €) acima disso. ^{[2]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas ProcessuaisDiário da República [7]Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro: taxa de justiça devida pela apresentação do requerimento de despejo, art. 22.ºDiário da República} A taxa não inclui os honorários do advogado nem os do agente de execução ou notário que o requerimento tem de designar para a desocupação (artigo 15.º-B, n.º 2, alínea j)).

Prazos. A lei não fixa uma duração total, fixa os prazos de cada fase. Notificado por carta registada com aviso de recepção, o inquilino tem 15 dias para sair e pagar ou para se opor (artigos 15.º-D, n.º 1, e 15.º-F, n.º 1). Para se opor precisa de advogado (artigo 15.º-S, n.º 3) e, quando o despejo se funda nos atrasos de pagamento, de prestar caução no valor das rendas em atraso, até seis rendas, salvo apoio judiciário; sem taxa ou caução, a oposição tem-se por não deduzida (artigo 15.º-F, n.ºs 5 e 6). Sem oposição, o processo vai logo ao juiz para decidir a entrada no domicílio (artigo 15.º-EA, n.º 1). Com oposição, a audiência realiza-se nos 20 dias seguintes à distribuição e, se a oposição improceder, o inquilino é condenado a entregar o imóvel em 30 dias (artigo 15.º-I, n.ºs 1 e 11). Por ter natureza urgente (artigo 15.º-S, n.º 10), os prazos correm também nas férias judiciais (artigo 138.º, n.º 1, do Código de Processo Civil). ^{[8]Código de Processo Civil: continuidade dos prazos e processos urgentes, art. 138.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

O Que Fazer, por Ordem#

E para as rendas que recebe: desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de contratos só para habitação até 2.300 € por mês pagam 10% de IRS em vez de 25%, até ao fim de 2029 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). ^{[10]Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: adita o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (taxa de 10% nas rendas habitacionais até 2,5 vezes a RMMG de 2026), com efeitos a 1 de janeiro de 2026Diário da República} A calculadora do IRS das rendas faz a conta por contrato, com as reduções por duração e a isenção do arrendamento acessível.