Arrendamento

Acção de Despejo: Como o Senhorio Recupera a Casa e as Rendas

Há duas vias para despejar um inquilino: a acção de despejo em tribunal e o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Quando se pode despejar, como se comunica a resolução, quanto custa, os prazos de cada fase e o que fazer às rendas em atraso.

Por Recebe.pt21 min de leitura
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Acção de despejo: como o senhorio recupera a casa e as rendas em atraso
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A acção de despejo (ou «ação de despejo», na grafia do Acordo Ortográfico) é o nome comum para tudo o que o senhorio faz para reaver a casa quando o inquilino não a entrega. Na lei são duas coisas diferentes, com regras, custos e prazos próprios: a acção de despejo propriamente dita, que é um processo em tribunal, e o procedimento especial de despejo, que começa num balcão electrónico e só chega ao juiz se houver oposição ou para autorizar a entrada na casa. Este guia é para o senhorio: quando pode despejar, como se põe fim ao contrato, qual das duas vias usar, o que custa e o que acontece às rendas em atraso. Se ainda está a decidir entre cobrar e despejar, comece por inquilino não paga a renda.

Acção de Despejo ou Procedimento Especial de Despejo

O Que É a Acção de Despejo

A acção de despejo destina-se a fazer cessar o arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para essa cessação, e segue a forma de processo comum declarativo (artigo 14.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, o Novo Regime do Arrendamento Urbano). [2] A lei impõe o tribunal quando o senhorio resolve o contrato por um incumprimento que não seja a falta de pagamento: a resolução com esses fundamentos «é decretada nos termos da lei de processo» (artigo 1084.º, n.º 1, do Código Civil). [1] É o caso do inquilino que faz barulho de noite todas as semanas, que abriu um negócio numa casa arrendada para habitação ou que subarrendou sem autorização.

O Que É o Procedimento Especial de Despejo

O procedimento especial de despejo é o meio para efectivar a cessação do arrendamento, seja qual for o fim do contrato, quando o inquilino não desocupa o locado na data prevista na lei ou na data combinada (artigo 15.º, n.º 1). [2] Não serve para discutir se o contrato acabou: serve para o fazer cumprir quando já acabou, por revogação, caducidade, oposição à renovação, denúncia ou resolução por comunicação. Corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, com competência em todo o país (artigo 15.º-A). O BAS substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento com a Lei n.º 56/2023, e por isso muitos textos ainda falam em «BNA». [7]

As duas vias lado a lado

Quando se usa

Acção de despejo
Resolução com fundamentos que o tribunal tem de apreciar: barulho, uso diferente do contratado, cessão ilícita, não uso por mais de um ano
Procedimento especial de despejo
Contrato já cessado (revogação, caducidade, oposição à renovação, denúncia ou resolução por falta de pagamento) e inquilino que não sai

Onde corre

Acção de despejo
Tribunal da comarca
Procedimento especial de despejo
BAS, e tribunal só se houver oposição ou questão a decidir

Advogado

Acção de despejo
Segundo as regras gerais do processo civil
Procedimento especial de despejo
Não para o requerimento; obrigatório para a oposição e depois da distribuição

Taxa de justiça inicial

Acção de despejo
A do processo comum, pelo valor da causa
Procedimento especial de despejo
25,50 € ou 51 €

Rendas em atraso

Acção de despejo
Podem ser pedidas na mesma acção
Procedimento especial de despejo
Podem ir no mesmo requerimento, se o montante foi comunicado ao inquilino

Norma

Acção de despejo
Art. 14.º da Lei n.º 6/2006
Procedimento especial de despejo
Arts. 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006
Criar a carta de rendas em atrasoO montante em dívida tem de ser comunicado ao inquilino para as rendas entrarem no requerimento de despejo: modelo grátis, com as rendas mês a mês.

Quando Se Pode Despejar um Inquilino

O despejo é sempre a consequência de o contrato ter terminado. Antes de pensar no balcão ou no tribunal, o senhorio tem de ter um fundamento para pôr fim ao arrendamento, e é o fundamento que decide a via.

Falta de Pagamento: Três Meses ou Quatro Atrasos

A lei considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento quando há mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, dos encargos ou das despesas a cargo do inquilino (artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil). [1] E também quando o inquilino se atrasa mais de oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (n.º 4). Neste segundo caso há uma condição prévia: o senhorio só pode resolver se, depois do terceiro atraso, tiver avisado o inquilino por carta registada com aviso de recepção de que é sua intenção pôr fim ao contrato por esse motivo (n.º 6). Quem não enviou essa carta ao terceiro atraso tem de esperar por nova série.

Os Outros Fundamentos de Resolução

Fora da falta de pagamento, é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento. O artigo 1083.º, n.º 2, dá cinco exemplos: violação de regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou do regulamento do condomínio; uso do prédio contrário à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; uso para fim diferente do contratado; não uso do locado por mais de um ano, com as excepções do artigo 1072.º; e cessão do gozo do prédio, total ou parcial, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio. [1] Nenhum destes se resolve por carta: vai tudo à acção de despejo, e é o juiz quem decide se o incumprimento é grave o bastante.

Fim do Contrato Sem Culpa do Inquilino

O contrato também acaba sem incumprimento nenhum: por acordo (revogação), por caducidade de um contrato não renovável, por oposição à renovação ou por denúncia. Na oposição à renovação de um contrato com prazo certo, o senhorio tem de avisar o inquilino com a antecedência do artigo 1097.º, n.º 1: 240 dias se o prazo do contrato ou da renovação for de seis anos ou mais, 120 dias se for de um a seis anos, 60 dias se for de seis meses a um ano. [1] E a oposição à primeira renovação só produz efeitos passados três anos da celebração do contrato, salvo necessidade de habitação do senhorio ou dos filhos (n.ºs 3 e 4). Chegada a data e não saindo o inquilino, o procedimento especial de despejo serve para qualquer destas causas, com o documento que a lei exige para cada uma (artigo 15.º, n.º 2). [2]

O Prazo para Agir

A Comunicação de Resolução

Por falta de pagamento, a resolução opera por comunicação ao inquilino, onde se invoque fundamentadamente a obrigação incumprida (artigo 1084.º, n.º 2, do Código Civil). [1] Não é preciso sentença nem, antes dela, uma interpelação admonitória: a lei já diz que três meses de mora tornam o arrendamento inexigível. Mas a forma desta comunicação é mais exigente do que a de uma carta vulgar, porque é ela que depois sustenta o procedimento especial de despejo.

Como Se Faz Chegar ao Inquilino

A comunicação do senhorio para resolver o contrato ao abrigo do artigo 1084.º, n.º 2, faz-se por uma de três vias (artigo 9.º, n.º 7, da Lei n.º 6/2006): notificação avulsa; contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado para o efeito, que entrega o duplicado ao inquilino e lhe pede que assine o original; ou carta registada com aviso de recepção assinada pelo senhorio, mas só nos contratos escritos em que tenha sido convencionado o domicílio. [2] Se o inquilino recusar assinar, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota e a comunicação vale nesse dia; se não for encontrado, o senhorio envia carta registada com aviso de recepção para a casa arrendada 30 a 60 dias depois, e a comunicação considera-se recebida no 10.º dia após o envio (artigo 10.º, n.º 5). E se a comunicação se frustrar de todo, a lei admite o procedimento especial de despejo na mesma (artigo 15.º, n.º 4). A notificação judicial avulsa tem uma vantagem extra: interrompe a prescrição das rendas.

O Que a Comunicação Deve Dizer

Conteúdo da comunicação de resolução por falta de pagamento

Elemento
Identificação do contrato, do locado e das partes
Porquê
Evita discussão sobre que contrato se resolve
Elemento
As rendas em falta, mês a mês, e desde quando há mora
Porquê
A resolução tem de invocar fundamentadamente a obrigação incumprida (art. 1084.º, n.º 2, CC)
Elemento
A norma: mora igual ou superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3) ou os quatro atrasos (n.º 4)
Porquê
Mostra o fundamento legal que torna o arrendamento inexigível
Elemento
A declaração de que o contrato fica resolvido
Porquê
É o efeito que a comunicação produz
Elemento
O montante total em dívida
Porquê
É esta comunicação que permite pedir as rendas no próprio procedimento de despejo (art. 15.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006)
Elemento
O prazo para entregar a casa
Porquê
A desocupação é exigível um mês depois da resolução, se outro prazo não for acordado (art. 1087.º CC)

O Procedimento Especial de Despejo, Passo a Passo

Antes de entregar, confirme dois requisitos que fazem recusar o requerimento. O procedimento só pode ser usado em contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas em IRS ou IRC (artigo 15.º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006), e o requerimento leva o comprovativo dos últimos quatro anos, salvo contrato mais recente (artigo 15.º-B, n.º 2, alínea h)). [2] Um arrendamento que nunca passou pelas Finanças fica de fora, e o mesmo vale, na prática, para o que nunca foi posto por escrito: o que fazer nesses casos está em arrendamento sem contrato.

Do requerimento à entrega das chaves

  1. 1

    Entregar o requerimento no BAS

    O senhorio pode entregá-lo sem advogado, pela plataforma electrónica com o cartão de cidadão ou a Chave Móvel Digital, ou em papel numa secretaria de tribunal com competência cível (artigo 3.º da Portaria n.º 49/2024). Junta o contrato e o comprovativo da comunicação, indica a renda, o IBAN e o agente de execução ou notário que fará a desocupação (artigo 15.º-B).
  2. 2

    Pagar a taxa de justiça

    O requerimento só se considera apresentado na data do pagamento, que se faz com a referência dada pelo sistema, no prazo de 10 dias (artigo 6.º da Portaria n.º 49/2024).
  3. 3

    Notificação do inquilino

    O BAS notifica o inquilino por carta registada com aviso de recepção para, em 15 dias, sair e pagar ou deduzir oposição (artigo 15.º-D). A notificação interrompe a prescrição das rendas pedidas.
  4. 4

    Sem oposição

    O processo vai logo ao juiz, que decide a entrada imediata no domicílio e, se foram pedidas, as rendas (artigo 15.º-EA). O mesmo acontece se o inquilino deixar de pagar as rendas que se vão vencendo durante o procedimento.
  5. 5

    Com oposição

    O inquilino precisa de advogado, de pagar a taxa e, nos despejos por falta de pagamento, de prestar caução no valor das rendas em atraso até seis rendas, salvo apoio judiciário; sem isso, a oposição tem-se por não deduzida (artigos 15.º-F e 15.º-S). Com oposição válida, a audiência realiza-se nos 20 dias seguintes à distribuição e, se o juiz der razão ao senhorio, o inquilino tem 30 dias para entregar a casa (artigo 15.º-I).
  6. 6

    Desocupação

    Com a autorização judicial, o agente de execução ou o notário toma posse do imóvel, entre as 7 e as 21 horas, podendo pedir o auxílio da polícia para abrir a porta e mudar a fechadura (artigo 15.º-J). Os bens do inquilino são arrolados e ele tem 15 dias para os retirar, sob pena de se considerarem abandonados (artigo 15.º-K).

Quanto Custa

A taxa de justiça do requerimento de despejo é a que a Tabela II do Regulamento das Custas Processuais fixa para as execuções cujas diligências não sejam feitas por oficial de justiça (artigo 22.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 1/2013): 0,25 UC, ou seja 25,50 €, até 30.000 €, e 0,5 UC, ou seja 51 €, acima de 30.000 €. [3] [4] O valor do procedimento é o da renda de dois anos e meio, acrescido das rendas em dívida (artigo 26.º do mesmo decreto-lei). Uma casa arrendada por 800 € por mês tem um valor de 24.000 € mais o que estiver em dívida; com cinco rendas por pagar, 28.000 €, e a taxa é de 25,50 €. Acima de 1.000 € de renda, os dois anos e meio passam sozinhos dos 30.000 € e a taxa é de 51 €. A taxa não inclui os honorários do agente de execução ou do notário que faz a desocupação, que seguem a tabela das execuções para entrega de coisa certa (artigo 26.º, n.º 2, da Portaria n.º 49/2024), [5] nem, havendo oposição, o advogado.

Quanto Tempo Demora

A lei não fixa uma duração total. Fixa os prazos de cada fase e dá ao procedimento natureza urgente (artigo 15.º-S, n.º 10, da Lei n.º 6/2006), o que quer dizer que os prazos correm também em férias judiciais (artigo 138.º, n.º 1, do Código de Processo Civil). [2] [6] Os que dependem das partes: um mês depois da comunicação de resolução, durante o qual o inquilino pode pôr fim à mora e ao fim do qual a entrega passa a ser exigível; 15 dias para a oposição e, havendo oposição e sentença contra ele, 30 dias para entregar a casa. O resto depende do BAS, do tribunal e do agente de execução. Da decisão de desocupação cabe sempre recurso de apelação, mas com efeito meramente devolutivo: o recurso não trava a entrega (artigo 15.º-Q).

O Estado Paga as Rendas Durante o Procedimento

Desde a Lei n.º 56/2023, há uma garantia que muitos senhorios desconhecem. Nos arrendamentos para habitação resolvidos por mora do inquilino, se o senhorio pediu as rendas no requerimento, se o inquilino não pôs fim à mora e continua na casa, o Estado paga as rendas que se vençam depois do fim do prazo de oposição (artigo 15.º-LA, n.º 1). [2] O pagamento é feito para o IBAN indicado no requerimento, até 1,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida por mês e com o limite total de 9 vezes esse valor (n.ºs 2 e 6). O Estado fica sub-rogado nos direitos do senhorio e cobra depois ao inquilino por execução fiscal (n.º 5). A contrapartida: quem recebe este pagamento já não pode desistir do pedido nem da instância (n.º 8).

Diferimento e Suspensão da Desocupação

À suspensão e ao diferimento da desocupação aplicam-se as regras da execução para entrega de imóvel arrendado (artigo 15.º-M, que remete para os artigos 863.º a 865.º do Código de Processo Civil). [6] Numa casa de habitação, o inquilino pode pedir o diferimento por razões sociais imperiosas, mas só com um de dois fundamentos: a falta de pagamento dever-se a carência de meios, que se presume em quem recebe subsídio de desemprego igual ou inferior à retribuição mínima ou rendimento social de inserção; ou ter deficiência com grau de incapacidade superior a 60% (artigo 864.º). O diferimento não pode exceder cinco meses, e no caso da carência de meios é o Fundo de Socorro Social que paga ao senhorio as rendas desse período (artigos 864.º, n.º 3, e 865.º, n.º 4). A desocupação também se suspende se um atestado médico mostrar que a diligência põe em risco a vida de quem lá está, por doença aguda (artigo 863.º, n.º 3).

A Acção de Despejo em Tribunal

Quando o fundamento tem de ser apreciado por um juiz, o senhorio propõe a acção de despejo no tribunal, pelo processo comum. Duas regras protegem-no enquanto a acção corre. As rendas que se forem vencendo têm de ser pagas ou depositadas (artigo 14.º, n.º 3, da Lei n.º 6/2006), e se ficarem por pagar rendas, encargos ou despesas por dois meses ou mais, o inquilino é notificado para, em 10 dias, pagar ou depositar, com a indemnização devida; não o fazendo, o senhorio pode requerer o despejo imediato (n.ºs 4 e 5). [2]

Do lado do inquilino há uma saída que convém conhecer. Quando a resolução por falta de pagamento é pedida em tribunal, o direito do senhorio caduca se o inquilino, até ao fim do prazo para contestar, pagar, depositar ou consignar em depósito as rendas devidas e a indemnização de 20%, e só o pode fazer uma vez por contrato (artigo 1048.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil). [1] E a resolução pode ir junta com o pedido de indemnização por outros danos, como estragos no imóvel (artigo 1086.º, n.º 2).

E as Rendas em Atraso?

No Mesmo Requerimento de Despejo

O pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas pode ir cumulado com o pedido de despejo, desde que o montante em dívida tenha sido comunicado ao inquilino (artigo 15.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006). [2] É por isso que a comunicação de resolução deve levar o total. A decisão que ordena a desocupação e condena no pagamento é título executivo, e na execução que se segue não há lugar a oposição à execução (artigo 15.º-J, n.ºs 5 e 6). A partir daí, o caminho é o da acção executiva.

Por Injunção, em Paralelo ou Depois

Se não quer esperar pelo despejo, ou se o inquilino já saiu e deixou rendas por pagar, as rendas cobram-se por injunção, que não exige advogado e custa 51 € até 5.000 €. Há um ponto que muda a conta: resolvido o contrato com base na falta de pagamento, a indemnização de 20% do artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil deixa de ser devida. [1] E depois do fim do contrato, enquanto a casa não for restituída, o inquilino deve, a título de indemnização, o valor da renda até à entrega, elevado ao dobro a partir do momento em que se constitui em mora (artigo 1045.º). No procedimento de despejo, a lei manda indicar como requeridos os arrendatários e, sendo casa de morada de família, os cônjuges (artigo 15.º-B, n.º 3, da Lei n.º 6/2006). Não prevê o fiador: ao fiador cobra-se à parte.

Exemplo: Renda de 800 € e Três Meses em Atraso

Um senhorio tem um T2 arrendado para habitação por 800 € por mês, com a renda a vencer no dia 1. O contrato é escrito, sem domicílio convencionado, o imposto do selo foi pago e as rendas estão declaradas no IRS. O inquilino deixa de pagar em janeiro.

Da primeira renda em falta à desocupação

Quando
Janeiro a março
O que acontece
Três rendas por pagar, 2.400 €
Norma
Art. 1041.º CC
Quando
Início de abril
O que acontece
A mora da renda de janeiro chega aos três meses: há fundamento de resolução. A partir daqui o senhorio tem três meses para resolver
Norma
Arts. 1083.º, n.º 3, e 1085.º, n.º 2, CC
Quando
Abril
O que acontece
Notificação judicial avulsa ao inquilino, com a resolução e o total em dívida. Não há domicílio convencionado, por isso a carta registada não serve
Norma
Art. 1084.º, n.º 2, CC; art. 9.º, n.º 7, Lei n.º 6/2006
Quando
Maio
O que acontece
Passa o mês sem o inquilino pagar: a resolução mantém-se. A desocupação é exigível um mês depois da resolução
Norma
Arts. 1084.º, n.º 3, e 1087.º CC
Quando
Junho
O que acontece
Cinco rendas em dívida, 4.000 €. Requerimento de despejo no BAS com o pedido das rendas. Valor: 24.000 € mais 4.000 €. Taxa de 25,50 €
Norma
Arts. 15.º, n.º 6, e 15.º-B, Lei n.º 6/2006; arts. 22.º e 26.º DL n.º 1/2013
Quando
15 dias depois da notificação
O que acontece
Sem oposição, o juiz autoriza a entrada e condena no pagamento das rendas
Norma
Art. 15.º-EA, Lei n.º 6/2006
Quando
A seguir
O que acontece
O agente de execução toma posse da casa. A decisão é título para executar as rendas
Norma
Art. 15.º-J, Lei n.º 6/2006

Se o inquilino se opuser, tem de pagar a taxa e prestar caução no valor do que está em atraso, 4.000 €, dentro do tecto de seis rendas. E como o senhorio resolveu por falta de pagamento, não pede a indemnização de 20%: pede as rendas, e o valor da renda por cada mês que a casa fique ocupada depois do fim do contrato. As rendas que receber, do inquilino ou do Estado, entram no IRS; a calculadora do IRS das rendas faz a conta.

Perguntas frequentes

Quando o contrato terminou e o inquilino não sai. Pode terminar por falta de pagamento (três meses de mora, ou quatro atrasos de mais de oito dias num ano), por incumprimento grave decretado pelo tribunal, por oposição à renovação, por denúncia, por caducidade ou por acordo. Sem fundamento para pôr fim ao contrato, não há despejo.

No procedimento especial de despejo, o valor é o da renda de dois anos e meio mais as rendas em dívida (artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 1/2013). Com uma renda de 600 € e três rendas em atraso, são 18.000 € mais 1.800 €, ou seja 19.800 €. É esse valor que decide o escalão da taxa de justiça.

No procedimento especial de despejo, a taxa de justiça é de 25,50 € se o valor não passar de 30.000 € e de 51 € acima disso. A isto somam-se os honorários do agente de execução ou do notário que faz a desocupação e, se o inquilino se opuser, os do advogado, que passa a ser obrigatório.

É, mas na prática não pelo procedimento especial de despejo, que assenta no contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação e exige imposto do selo pago ou rendas declaradas (artigo 15.º, n.ºs 2 e 5, da Lei n.º 6/2006). Sem contrato escrito, a resolução comunica-se por notificação avulsa ou por advogado, solicitador ou agente de execução, e a desocupação pede-se ao tribunal, na acção de despejo.

Depende da causa. Na oposição à renovação, 240, 120 ou 60 dias antes do fim do prazo, conforme a duração do contrato. Na resolução por falta de pagamento não há aviso prévio: o inquilino tem um mês para pôr fim à mora e a entrega é exigível um mês depois da resolução.

Fontes

  1. [1]Código Civil, versão consolidada: mora do locatário (arts. 1041.º e 1042.º), restituição (art. 1045.º), resolução judicial (art. 1048.º), resolução e desocupação do arrendamento urbano (arts. 1083.º a 1087.º) e oposição à renovação (art. 1097.º)· Diário da República
  2. [2]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano, versão consolidada: comunicações (arts. 9.º e 10.º), acção de despejo (art. 14.º) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-S)· Diário da República
  3. [3]Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro: taxa de justiça do requerimento de despejo (art. 22.º) e valor do procedimento (art. 26.º)· Diário da República
  4. [4]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas Processuais, Tabela II (execuções cujas diligências não são feitas por oficial de justiça)· Diário da República
  5. [5]Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro: regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (apresentação do requerimento, pagamento da taxa e honorários do agente de execução)· Diário da República
  6. [6]Código de Processo Civil (Lei n.º 41/2013, de 26 de junho), versão consolidada: prazos nos processos urgentes (art. 138.º) e suspensão e diferimento da desocupação de imóvel arrendado (arts. 863.º a 865.º)· Diário da República
  7. [7]Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação): Balcão do Arrendatário e do Senhorio e garantia de pagamento das rendas no procedimento especial de despejo· Diário da República
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