Arrendamento Sem Contrato Escrito: Como o Senhorio Cobra e Despeja

Um arrendamento sem contrato escrito é mais comum do que devia: a casa de um familiar, um quarto arrendado a um conhecido, um acordo de palavra que durou anos sem problemas. O problema aparece quando o inquilino deixa de pagar. Este guia é para o senhorio nessa situação: o que vale um contrato verbal, o que o inquilino tem de provar, que vias de cobrança se perdem sem papel e quais continuam abertas, como despejar e como pôr o arrendamento em ordem. Se o contrato existe e está escrito, o guia certo é inquilino não paga a renda.

O Contrato de Arrendamento Verbal É Válido?#

A Lei Exige Escrito#

«O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito» (artigo 1069.º, n.º 1, do Código Civil). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: forma e nulidade (arts. 220.º e 289.º), prescrição das rendas (art. 310.º), mora do locatário (arts. 1038.º e 1041.º), forma do arrendamento (art. 1069.º, n.º 2 aditado pela Lei n.º 13/2019), resolução (arts. 1083.º a 1085.º) e duração (arts. 1094.º a 1097.º)Diário da República} A regra geral do Código diz o que acontece quando falta a forma exigida: a declaração é nula, se a lei não previr outra sanção (artigo 220.º). E a nulidade obriga a restituir tudo o que foi prestado ou, se não for possível, o valor correspondente (artigo 289.º, n.º 1). Numa casa, isto quer dizer que o senhorio recebe a casa de volta e o ocupante deve o valor do uso que dela fez, porque o uso não se devolve. Mesmo na leitura mais dura, o senhorio não fica com zero.

A Relação de Coimbra: Forma Só para Prova#

Os tribunais não aplicam essa leitura de forma automática. Em outubro de 2024, a Relação de Coimbra decidiu que a exigência de forma escrita do artigo 1069.º, n.º 1, é «meramente ad probationem», isto é, serve para provar o contrato e não para o validar. ^{[2]Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 25 de outubro de 2024, proc. 1052/22.8T8LMG.C1: a forma escrita do art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil é ad probationemTribunal da Relação de Coimbra (dgsi.pt)} Por isso a celebração do arrendamento pode ser provada por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, desde que, fora do tribunal, a confissão conste de documento com valor igual ou superior. No caso, o senhorio pediu a casa de volta como se não houvesse arrendamento e perdeu: uma carta dele próprio reconhecia o contrato, e o inquilino pagava renda há anos. Para quem cobra, a leitura é favorável: se o contrato vale, a renda combinada é devida, com tudo o que a lei liga à mora.

O Que o Inquilino Pode Provar#

Desde a Lei n.º 13/2019, o próprio artigo 1069.º protege o inquilino. Na falta de redução a escrito que não lhe seja imputável, ele pode provar a existência de título «por qualquer forma admitida em direito», demonstrando que usa o locado sem oposição do senhorio e que paga a renda mensalmente há seis meses (n.º 2). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: forma e nulidade (arts. 220.º e 289.º), prescrição das rendas (art. 310.º), mora do locatário (arts. 1038.º e 1041.º), forma do arrendamento (art. 1069.º, n.º 2 aditado pela Lei n.º 13/2019), resolução (arts. 1083.º a 1085.º) e duração (arts. 1094.º a 1097.º)Diário da República} Isto corta nos dois sentidos. O senhorio que recebeu renda durante meses não consegue depois dizer que a pessoa ocupa a casa sem título. Mas o mesmo raciocínio serve-lhe para cobrar: se há arrendamento, há renda em dívida.

Quanto Tempo Dura um Contrato Sem Papel#

Num arrendamento para habitação, no silêncio das partes o contrato considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos (artigo 1094.º, n.º 3, do Código Civil). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: forma e nulidade (arts. 220.º e 289.º), prescrição das rendas (art. 310.º), mora do locatário (arts. 1038.º e 1041.º), forma do arrendamento (art. 1069.º, n.º 2 aditado pela Lei n.º 13/2019), resolução (arts. 1083.º a 1085.º) e duração (arts. 1094.º a 1097.º)Diário da República} Salvo acordo em contrário, renova-se no fim por períodos iguais ou de três anos, se forem inferiores (artigo 1096.º, n.º 1). Para impedir a renovação de um contrato de cinco anos, o senhorio tem de avisar com 120 dias de antecedência (artigo 1097.º, n.º 1, alínea b)), e a oposição à primeira renovação só produz efeitos passados três anos da celebração (n.º 3). Sem papel, a data em que o arrendamento começou passa a ser uma questão de prova, e é a primeira coisa a reconstituir.

Cobrar as Rendas Sem Contrato Escrito#

Provar o Que Foi Combinado#

Antes de cobrar, junte o que prova o valor da renda, a data de vencimento e o início do arrendamento. As transferências bancárias com a mesma quantia todos os meses são a prova mais forte, porque mostram o valor e a regularidade. Os recibos de renda emitidos no Portal das Finanças, se os passou, mostram o valor e o período. Mensagens e emails em que o inquilino fala da renda, pede prazo ou promete pagar valem como reconhecimento. Uma declaração assinada pelo inquilino a reconhecer o arrendamento e a dívida vale mais do que tudo o resto, e é a confissão escrita de que falou a Relação de Coimbra. ^{[2]Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 25 de outubro de 2024, proc. 1052/22.8T8LMG.C1: a forma escrita do art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil é ad probationemTribunal da Relação de Coimbra (dgsi.pt)}

O Que Se Perde e o Que Fica#

A Injunção Não Precisa do Contrato#

A renda é uma obrigação de pagar dinheiro que nasce de um contrato, escrito ou não, e isso põe-na no âmbito da injunção, com o tecto de 15.000 € que vale fora das transacções entre empresas (artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 269/98). ^{[4]Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro: injunção, âmbito e tecto de 15.000 € (art. 1.º do diploma preambular) e regime anexoDiário da República} No requerimento descreve-se a dívida: o arrendamento, a renda, os meses em falta. O contrato e os recibos não se juntam, e é por isso que a falta de papel não trava a entrega; mas guarde a prova, porque é com ela que responde se o inquilino deduzir oposição. A taxa de justiça é de 51 € até 5.000 € e de 102 € até 15.000 €, paga antes da entrega. ^{[5]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas Processuais, Tabela II (injunção)Diário da República} Se o inquilino não se opuser, o requerimento ganha fórmula executória e o senhorio fica com o título executivo que o contrato verbal não lhe dava.

As rendas prescrevem em cinco anos, cada uma contada do seu vencimento (artigo 310.º, alínea b), do Código Civil), e uma carta, mesmo registada, não trava esse prazo. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: forma e nulidade (arts. 220.º e 289.º), prescrição das rendas (art. 310.º), mora do locatário (arts. 1038.º e 1041.º), forma do arrendamento (art. 1069.º, n.º 2 aditado pela Lei n.º 13/2019), resolução (arts. 1083.º a 1085.º) e duração (arts. 1094.º a 1097.º)Diário da República} Quem deixou arrastar a situação pode confirmar as rendas que ainda estão a tempo no verificador de prescrição. Os valores em falta e a indemnização de 20% calculam-se na carta de rendas em atraso, que convém enviar antes da injunção.

Despejar um Inquilino Sem Contrato#

Resolver por Falta de Pagamento#

Os fundamentos de resolução são os mesmos de qualquer arrendamento: mora igual ou superior a três meses, ou mais de quatro atrasos de oito dias em 12 meses (artigo 1083.º, n.ºs 3 e 4, do Código Civil). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: forma e nulidade (arts. 220.º e 289.º), prescrição das rendas (art. 310.º), mora do locatário (arts. 1038.º e 1041.º), forma do arrendamento (art. 1069.º, n.º 2 aditado pela Lei n.º 13/2019), resolução (arts. 1083.º a 1085.º) e duração (arts. 1094.º a 1097.º)Diário da República} A resolução por falta de pagamento opera por comunicação ao inquilino (artigo 1084.º, n.º 2). A diferença está na forma: a carta registada com aviso de recepção só serve nos contratos escritos com domicílio convencionado, por isso sem contrato escrito a comunicação faz-se por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado para o efeito (artigo 9.º, n.º 7, da Lei n.º 6/2006). ^{[3]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano, versão consolidada: forma das comunicações (art. 9.º), título para pagamento de rendas (art. 14.º-A) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-C)Diário da República} E há um prazo: três meses a contar do conhecimento do fundamento, sob pena de caducidade (artigo 1085.º, n.º 2, do Código Civil).

Sem Contrato, o Caminho É o Tribunal#

O procedimento especial de despejo assenta no contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação de resolução (artigo 15.º, n.º 2, alínea e), da Lei n.º 6/2006), e só serve para contratos com imposto do selo liquidado ou rendas declaradas em IRS ou IRC (n.º 5). ^{[3]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano, versão consolidada: forma das comunicações (art. 9.º), título para pagamento de rendas (art. 14.º-A) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-C)Diário da República} Sem contrato escrito para juntar, a via segura é a acção de despejo em tribunal, pelo processo comum, onde o arrendamento se prova como se provaria na cobrança. Não caia na tentação de pedir a casa de volta como se o ocupante não tivesse título nenhum: foi exactamente o que falhou no caso da Relação de Coimbra, em que o senhorio perdeu por o arrendamento estar provado. ^{[2]Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 25 de outubro de 2024, proc. 1052/22.8T8LMG.C1: a forma escrita do art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil é ad probationemTribunal da Relação de Coimbra (dgsi.pt)}

Regularizar o Arrendamento nas Finanças#

A Comunicação do Contrato à AT#

Os senhorios comunicam à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento e subarrendamento, as suas alterações e a sua cessação, até ao fim do mês seguinte ao do início, em declaração de modelo oficial (artigo 60.º, n.ºs 1 e 2, do Código do Imposto do Selo). ^{[6]Código do Imposto do Selo: comunicação dos contratos de arrendamento (art. 60.º) e verba 2 da Tabela Geral (arrendamento e subarrendamento, 10%)Portal das Finanças} O imposto do selo do arrendamento é de 10% sobre a renda de um mês (verba 2 da Tabela Geral). Um pormenor que costuma surpreender o senhorio: se ele não comunicar, o inquilino pode fazê-lo (artigo 60.º, n.º 4). E as rendas recebidas entram no IRS, com recibo emitido em modelo oficial (artigo 115.º, n.º 5, do Código do IRS). ^{[7]Código do IRS: recibo de renda em modelo oficial (art. 115.º)Autoridade Tributária e Aduaneira}

Porque Isto Importa para Cobrar#

Não é só uma questão fiscal. O requerimento de despejo é recusado se não se mostrar pago o imposto do selo ou liquidado o IRS ou IRC das rendas do locado nos últimos quatro anos, salvo contrato mais recente (artigo 15.º-C, n.º 1, alínea i), da Lei n.º 6/2006). ^{[3]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano, versão consolidada: forma das comunicações (art. 9.º), título para pagamento de rendas (art. 14.º-A) e procedimento especial de despejo (arts. 15.º a 15.º-C)Diário da República} Um arrendamento que nunca passou pelas Finanças fica sem a via mais rápida de despejo, mesmo que depois se ponha por escrito. E desde 2026 as rendas de habitação até 2.300 € por mês pagam 10% de IRS em vez da taxa geral de 25% (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais), o que torna a regularização mais barata do que era; a calculadora do IRS das rendas faz a conta.

Exemplo: Um T1 Arrendado de Palavra#

Uma senhoria arrendou em 2023 um T1 a um conhecido por 600 € por mês, sem contrato escrito. O inquilino pagou sempre por transferência, no dia 1, até deixar de pagar em junho. Em setembro há três rendas em falta. A senhoria não quer, para já, a casa de volta: quer receber.

Sem oposição, a senhoria fica com um título executivo e pode avançar para a acção executiva. Se a mora chegar aos três meses e ela decidir recuperar a casa, a comunicação de resolução vai por notificação judicial avulsa, e a desocupação pede-se ao tribunal. Nesse caso deixa de pedir os 20%, que só são devidos quando o contrato não é resolvido por falta de pagamento.