Subarrendamento: as Regras e o Que Pode Fazer o Senhorio
O inquilino só pode subarrendar com autorização escrita do senhorio, e cobrar ao subarrendatário mais 20% do que paga, no máximo. O que é o subarrendamento, o que acontece quando não é autorizado, o prazo para resolver o contrato e como o senhorio pode cobrar as rendas directamente ao subarrendatário.
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O subarrendamento é a situação em que o inquilino passa a senhorio de outra pessoa: arrenda-lhe a casa inteira, ou um quarto, com base no seu próprio contrato. Para o senhorio original é um risco e, às vezes, uma oportunidade. Um risco porque entra em casa alguém com quem não contratou; uma oportunidade porque, se o inquilino não pagar, a lei dá-lhe acesso ao dinheiro que o subarrendatário deve. Este guia explica as regras do subarrendamento do ponto de vista do senhorio: quando é permitido, o que acontece quando não é, e como cobrar.
O Que É o Subarrendamento
No Código Civil, a sublocação é a locação que o locador celebra com base no direito de locatário que lhe vem de um contrato anterior (artigo 1060.º). [1] Num prédio urbano chama-se subarrendamento. Há dois contratos em cadeia: o do senhorio com o inquilino, que continua igual, e o do inquilino com o subarrendatário, em que o inquilino faz de senhorio. O senhorio original não é parte do segundo, e o subarrendatário não é parte do primeiro.
Qual É a Diferença Entre Arrendamento e Subarrendamento
Arrendamento e subarrendamento lado a lado
| Arrendamento | Subarrendamento | |
|---|---|---|
| Quem dá a casa | O proprietário ou quem tenha poderes para arrendar | O inquilino, com base no seu contrato |
| Precisa de autorização de terceiro | Não | Sim, do senhorio, por escrito |
| Limite da renda | O que as partes acordarem | A renda do inquilino mais 20%, proporcionalmente, salvo acordo com o senhorio |
| Quando acaba | Pelas causas de cessação do arrendamento | Também caduca quando o arrendamento de base acaba, por qualquer causa |
| Norma | Arts. 1022.º e 1064.º e seguintes CC | Arts. 1060.º a 1063.º e 1088.º a 1090.º CC |
Quem dá a casa
- Arrendamento
- O proprietário ou quem tenha poderes para arrendar
- Subarrendamento
- O inquilino, com base no seu contrato
Precisa de autorização de terceiro
- Arrendamento
- Não
- Subarrendamento
- Sim, do senhorio, por escrito
Limite da renda
- Arrendamento
- O que as partes acordarem
- Subarrendamento
- A renda do inquilino mais 20%, proporcionalmente, salvo acordo com o senhorio
Quando acaba
- Arrendamento
- Pelas causas de cessação do arrendamento
- Subarrendamento
- Também caduca quando o arrendamento de base acaba, por qualquer causa
Norma
- Arrendamento
- Arts. 1022.º e 1064.º e seguintes CC
- Subarrendamento
- Arts. 1060.º a 1063.º e 1088.º a 1090.º CC
Subarrendatário, Hóspede ou Familiar
Nem toda a pessoa que vive em casa do inquilino é subarrendatário. Num arrendamento para habitação podem residir com o inquilino, sem autorização do senhorio, todos os que vivam com ele em economia comum e até três hóspedes, salvo cláusula em contrário (artigo 1093.º, n.º 1, do Código Civil). [1] Vivem sempre em economia comum o companheiro em união de facto e os parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.º grau da linha colateral, mesmo que paguem alguma coisa (n.º 2). E hóspede é a pessoa a quem o inquilino dá habitação e presta habitualmente serviços relacionados com ela, ou alimentação, mediante retribuição (n.º 3). Quem arrenda um quarto a um estranho, sem lhe prestar serviços, está a subarrendar; quem aloja uma prima que ajuda nas contas, não.
Criar a carta de interpelaçãoPara pedir ao inquilino as rendas em falta, ou ao subarrendatário o que ele deve, com o valor e a data-limite. Modelo grátis, pronto a enviar.A Autorização do Senhorio
Tem de Ser por Escrito
É obrigação do inquilino não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por cessão da sua posição, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar (artigo 1038.º, alínea f), do Código Civil). [1] No arrendamento urbano, a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (artigo 1088.º, n.º 1). Pode estar no próprio contrato, numa cláusula que permita subarrendar, ou numa declaração posterior. Um «tudo bem» ao telefone não é autorização.
A Comunicação dos 15 Dias
Mesmo autorizado, o inquilino tem de comunicar ao senhorio o subarrendamento no prazo de 15 dias (artigo 1038.º, alínea g)). [1] E a sublocação só produz efeitos em relação ao senhorio a partir do seu reconhecimento por ele ou dessa comunicação (artigo 1061.º). Para o senhorio, isto quer dizer que um subarrendamento de que nunca foi informado não lhe é oponível: não tem de o respeitar nem de tratar o subarrendatário como tal.
Reconhecer o Subarrendatário Tem Consequências
O subarrendamento não autorizado considera-se ratificado se o senhorio reconhecer o subarrendatário como tal (artigo 1088.º, n.º 2). [1] E o senhorio perde o direito de resolver o contrato por cedência não autorizada se tiver reconhecido o beneficiário, ou, no caso da falta de comunicação, se a comunicação lhe tiver sido feita pelo próprio subarrendatário (artigo 1049.º). Há ainda uma armadilha para depois do fim do contrato: se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, o subarrendatário passa a ser tido como arrendatário directo (artigo 1090.º, n.º 2). Receber dinheiro de quem ocupa a casa, e passar recibo, é das decisões com mais consequências que o senhorio pode tomar por distracção.
O Tecto da Renda: Mais 20%
O inquilino não pode cobrar ao subarrendatário renda superior, ou proporcionalmente superior, à que paga ao senhorio, aumentada de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o senhorio (artigo 1062.º). [1] Um inquilino que paga 1.000 € e subarrenda a casa inteira não pode pedir mais de 1.200 €. Se subarrenda metade da casa, a conta é proporcional: 600 €. A autorização escrita é o lugar certo para o senhorio fixar outro limite, ou para exigir que lhe seja comunicada a renda do subarrendamento.
Subarrendamento Não Autorizado
É Fundamento de Resolução
Entre os incumprimentos que tornam inexigível ao senhorio manter o arrendamento está «a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio» (artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do Código Civil). [1] A redacção é ampla: apanha o subarrendamento de um só quarto, o de um mês e o que é feito a título gratuito. Mas ao contrário da falta de pagamento, que se resolve por comunicação, a resolução com este fundamento é decretada pelo tribunal (artigo 1084.º, n.º 1). O caminho é a acção de despejo, e é aí que o senhorio prova o subarrendamento: anúncios, testemunhos dos vizinhos, o próprio subarrendatário.
Um Ano para Agir
A resolução tem de ser efectivada no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade (artigo 1085.º, n.º 1). [1] Quando o facto é continuado ou duradouro, como um subarrendamento que se mantém, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação (n.º 3). O que o senhorio não deve fazer, enquanto decide, é tratar o subarrendatário como inquilino: é esse reconhecimento, e não o tempo, que costuma deitar o fundamento a perder.
O que cada situação significa para o senhorio
| Situação | Efeito | Norma |
|---|---|---|
| Autorizado por escrito e comunicado em 15 dias | Subarrendamento lícito e eficaz perante o senhorio | Arts. 1038.º, al. g), 1061.º e 1088.º, n.º 1, CC |
| Autorizado, mas não comunicado | Não produz efeitos perante o senhorio até ser comunicado ou reconhecido | Art. 1061.º CC |
| Não autorizado e não reconhecido | Fundamento de resolução, a decretar pelo tribunal, no prazo de um ano | Arts. 1083.º, n.º 2, al. e), 1084.º, n.º 1, e 1085.º CC |
| Não autorizado, mas o senhorio reconheceu o subarrendatário | Ratificado: o senhorio perde o fundamento de resolução | Arts. 1049.º e 1088.º, n.º 2, CC |
| Renda do subarrendamento acima do tecto | O inquilino não a pode cobrar acima da sua renda mais 20%, salvo acordo com o senhorio | Art. 1062.º CC |
- Situação
- Autorizado por escrito e comunicado em 15 dias
- Efeito
- Subarrendamento lícito e eficaz perante o senhorio
- Norma
- Arts. 1038.º, al. g), 1061.º e 1088.º, n.º 1, CC
- Situação
- Autorizado, mas não comunicado
- Efeito
- Não produz efeitos perante o senhorio até ser comunicado ou reconhecido
- Norma
- Art. 1061.º CC
- Situação
- Não autorizado e não reconhecido
- Efeito
- Fundamento de resolução, a decretar pelo tribunal, no prazo de um ano
- Norma
- Arts. 1083.º, n.º 2, al. e), 1084.º, n.º 1, e 1085.º CC
- Situação
- Não autorizado, mas o senhorio reconheceu o subarrendatário
- Efeito
- Ratificado: o senhorio perde o fundamento de resolução
- Norma
- Arts. 1049.º e 1088.º, n.º 2, CC
- Situação
- Renda do subarrendamento acima do tecto
- Efeito
- O inquilino não a pode cobrar acima da sua renda mais 20%, salvo acordo com o senhorio
- Norma
- Art. 1062.º CC
O Subarrendatário e o Despejo
O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do arrendamento de base (artigo 1089.º do Código Civil). [1] Acabado o contrato do inquilino, acaba o do subarrendatário. Mas a forma como o senhorio lidou com ele conta na desocupação. O agente de execução suspende as diligências se quem está na casa, e não foi ouvido no processo, exibir um título de subarrendamento com data anterior ao início da execução, acompanhado do comprovativo de ter sido pedida a notificação ao senhorio em 15 dias, ou de que o senhorio autorizou especialmente o subarrendamento ou conheceu o subarrendatário como tal (artigo 863.º, n.º 2, alínea b), do Código de Processo Civil). [2] O subarrendatário que nunca foi autorizado, comunicado nem reconhecido não tem esse travão.
Cobrar as Rendas Quando Há Subarrendatário
O Inquilino Continua a Dever Tudo
O subarrendamento não muda o contrato do senhorio com o inquilino. O inquilino continua obrigado a pagar a renda (artigo 1038.º, alínea a)), receba ou não do subarrendatário. [1] Se não pagar, o senhorio cobra-lhe como a qualquer inquilino: carta de rendas em atraso com a indemnização de 20% e, sem pagamento, injunção, que custa 51 € até 5.000 € e não exige advogado. Se o contrato tem fiador, as regras estão em fiador no arrendamento.
Exigir ao Subarrendatário
Aqui está o lado útil do subarrendamento para quem cobra. Se tanto o inquilino como o subarrendatário estiverem em mora nas respectivas rendas, é lícito ao senhorio exigir do subarrendatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito (artigo 1063.º do Código Civil). [1] Na prática: o inquilino deve ao senhorio três rendas de 800 €, 2.400 €; o subarrendatário deve ao inquilino dois meses de 900 €, 1.800 €. O senhorio pode pedir os 1.800 € directamente ao subarrendatário. Comece por uma carta ao subarrendatário, com o artigo 1063.º, o valor e um prazo; a carta de interpelação serve de base.
Substituir-se ao Inquilino
Quando o subarrendamento é total, o senhorio tem uma saída mais radical: pode substituir-se ao inquilino, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o arrendamento original e passando o subarrendatário a arrendatário directo (artigo 1090.º, n.º 1). [1] Faz sentido quando o subarrendatário paga e o inquilino, que ficava com a diferença, não: o senhorio corta o intermediário e passa a receber de quem de facto ocupa a casa. As rendas que o inquilino deixou por pagar continuam a ser dívida dele, e cobram-se à parte.
Subarrendamento e Finanças
O subarrendamento é um contrato como outro qualquer para o fisco. Os sublocadores comunicam à Autoridade Tributária os contratos de subarrendamento, as alterações e a cessação, até ao fim do mês seguinte ao do início (artigo 60.º, n.ºs 1 e 2, do Código do Imposto do Selo), e o subarrendamento paga imposto do selo de 10% sobre a renda de um mês (verba 2 da Tabela Geral). [3] Quem tem de comunicar é o inquilino que subarrenda, não o senhorio. Mas um subarrendamento comunicado às Finanças deixa rasto, e pode servir ao senhorio como prova de que existe.
Perguntas frequentes
Fontes
- [1]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário (art. 1038.º), cedência do gozo (art. 1049.º), sublocação (arts. 1060.º a 1063.º), resolução (arts. 1083.º a 1085.º), subarrendamento (arts. 1088.º a 1090.º) e pessoas que podem residir no locado (art. 1093.º)· Diário da República
- [2]Código de Processo Civil (Lei n.º 41/2013, de 26 de junho), versão consolidada: suspensão da execução para entrega de imóvel arrendado (art. 863.º)· Diário da República
- [3]Código do Imposto do Selo: comunicação dos contratos de arrendamento e subarrendamento (art. 60.º) e verba 2 da Tabela Geral (10%)· Portal das Finanças
- [4]Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro: injunção, âmbito (art. 1.º do diploma preambular) e regime anexo· Diário da República