Fiador: Quando o Senhorio Pode Cobrar as Rendas ao Fiador
O fiador responde pelas rendas em atraso e pela indemnização de 20%, mas só depois de notificado nos 90 dias seguintes à mora, e pode ainda invocar o benefício da excussão prévia se não o renunciou no contrato. O que ler na cláusula, o que enviar e como chegar a um título contra ele.
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Quando o inquilino deixa de pagar, o fiador é a segunda porta. Mas não se abre sozinha. A lei obriga o senhorio a avisar o fiador dentro de um prazo curto, e o fiador que não tenha renunciado ao benefício da excussão prévia pode recusar pagar enquanto não estiverem executados os bens do inquilino. Este guia é para o senhorio: o que o fiador garante, como se lê a cláusula da fiança, a notificação dos 90 dias, a injunção contra o fiador e o que acontece à prescrição das rendas. A decisão entre cobrar e despejar está em inquilino não paga a renda; aqui trata-se só de pôr o fiador a pagar.
O Fiador Responde por Quê
O fiador garante a satisfação do direito de crédito e fica pessoalmente obrigado perante o credor (artigo 627.º, n.º 1, do Código Civil). A obrigação dele é acessória da do inquilino (n.º 2): se a dívida do inquilino não existir, a do fiador também não. E a fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor (artigo 634.º). [1] Num arrendamento, isto quer dizer que a fiança não se limita à renda mensal: vai até onde vai a dívida do inquilino, dentro do que a cláusula cobrir.
Rendas, Indemnização e Encargos
O que se pode pedir ao fiador de um arrendamento
| O que está em dívida | O fiador responde? | Norma |
|---|---|---|
| Rendas vencidas e não pagas | Sim. É a obrigação principal que ele garantiu | Arts. 627.º e 634.º CC |
| Indemnização de 20% sobre o que estiver em dívida | Sim, é uma consequência legal da mora. Só existe se o senhorio não resolver o contrato com base na falta de pagamento | Arts. 634.º e 1041.º, n.º 1, CC |
| Encargos e despesas que o contrato pôs a cargo do inquilino | Se a cláusula da fiança abranger as obrigações do contrato e não só a renda. A fiança pode ser contraída por menos do que a dívida principal, nunca por mais | Arts. 631.º e 1078.º CC |
| Rendas das renovações do contrato e o que se vencer depois do termo | Depende da redacção da cláusula. Não há norma própria desde 2006 | Art. 655.º CC, revogado pela Lei n.º 6/2006 |
- O que está em dívida
- Rendas vencidas e não pagas
- O fiador responde?
- Sim. É a obrigação principal que ele garantiu
- Norma
- Arts. 627.º e 634.º CC
- O que está em dívida
- Indemnização de 20% sobre o que estiver em dívida
- O fiador responde?
- Sim, é uma consequência legal da mora. Só existe se o senhorio não resolver o contrato com base na falta de pagamento
- Norma
- Arts. 634.º e 1041.º, n.º 1, CC
- O que está em dívida
- Encargos e despesas que o contrato pôs a cargo do inquilino
- O fiador responde?
- Se a cláusula da fiança abranger as obrigações do contrato e não só a renda. A fiança pode ser contraída por menos do que a dívida principal, nunca por mais
- Norma
- Arts. 631.º e 1078.º CC
- O que está em dívida
- Rendas das renovações do contrato e o que se vencer depois do termo
- O fiador responde?
- Depende da redacção da cláusula. Não há norma própria desde 2006
- Norma
- Art. 655.º CC, revogado pela Lei n.º 6/2006
A Fiança Tem de Estar por Escrito
A vontade de prestar fiança tem de ser expressamente declarada pela forma exigida para a obrigação principal (artigo 628.º, n.º 1). [1] Como o arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º, n.º 1), a fiança também: normalmente o fiador assina o próprio contrato como terceiro outorgante, ou uma declaração de fiança à parte que identifique o contrato. [2] Um familiar que «ficou de garantir» por telefone não é fiador. A fiança pode, isso sim, ser prestada sem o inquilino saber ou mesmo contra a vontade dele (artigo 628.º, n.º 2).
Renovações e Fim do Contrato
O Código Civil tinha um artigo próprio para a fiança do locatário, o 655.º, que regulava a extensão da fiança às prorrogações do contrato. Foi revogado pela Lei n.º 6/2006, que aprovou o NRAU, e não foi substituído. [1] Hoje manda o texto da cláusula. Uma fiança que garante «todas as obrigações emergentes do contrato, incluindo as suas renovações, até à entrega efectiva do locado» vai muito mais longe do que uma que garante «o pagamento das rendas do primeiro ano». Antes de avançar, releia a cláusula com o calendário das rendas em dívida ao lado.
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O benefício da excussão prévia é o direito do fiador de recusar o cumprimento enquanto o credor não tiver excutido todos os bens do devedor sem obter a satisfação do crédito (artigo 638.º, n.º 1, do Código Civil). [1] «Excutir» quer dizer executar: penhorar e vender os bens do inquilino. Mesmo depois disso, o fiador pode recusar se provar que o crédito ficou por pagar por culpa do credor (n.º 2). Com o benefício da excussão prévia, o fiador passa a devedor de segunda linha: só paga o que a execução contra o inquilino não conseguiu cobrar.
Renúncia e «Principal Pagador»
O fiador não pode invocar o benefício se tiver renunciado ao benefício da excussão e, em especial, se tiver assumido a obrigação de principal pagador (artigo 640.º, alínea a)). [1] Também o perde se o inquilino, por facto posterior à fiança, não puder ser demandado ou executado em Portugal continental ou nas ilhas (alínea b)), o que acontece quando o inquilino emigra sem deixar bens. É por isso que a fórmula «fiador e principal pagador, com renúncia ao benefício da excussão prévia» é a que o senhorio quer ver no contrato: permite ir directamente ao fiador, sem executar primeiro o inquilino.
Como Ler a Cláusula do Seu Contrato
O que a redacção da fiança muda para o senhorio
| O contrato diz | Efeito | Norma |
|---|---|---|
| «Renuncia ao benefício da excussão prévia» | O fiador não pode exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro. Pode cobrar-lhe logo, depois da notificação dos 90 dias | Art. 640.º, al. a), CC |
| «Assume a obrigação de principal pagador» | O mesmo efeito, mesmo sem a palavra «renúncia» | Art. 640.º, al. a), CC |
| Só «fiador», sem mais | O fiador goza do benefício: pode recusar pagar enquanto não forem executados os bens do inquilino | Art. 638.º CC |
| Dois ou mais fiadores | Se afiançaram cada um por si, cada um responde pela totalidade, salvo benefício da divisão convencionado. Se se obrigaram em conjunto, cada um pode invocar o benefício da divisão | Art. 649.º, n.ºs 1 e 2, CC |
| Um limite em valor ou em tempo | O fiador responde só até esse valor ou por esse período. A fiança pode ser contraída por quantidade menor | Art. 631.º, n.º 1, CC |
- O contrato diz
- «Renuncia ao benefício da excussão prévia»
- Efeito
- O fiador não pode exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro. Pode cobrar-lhe logo, depois da notificação dos 90 dias
- Norma
- Art. 640.º, al. a), CC
- O contrato diz
- «Assume a obrigação de principal pagador»
- Efeito
- O mesmo efeito, mesmo sem a palavra «renúncia»
- Norma
- Art. 640.º, al. a), CC
- O contrato diz
- Só «fiador», sem mais
- Efeito
- O fiador goza do benefício: pode recusar pagar enquanto não forem executados os bens do inquilino
- Norma
- Art. 638.º CC
- O contrato diz
- Dois ou mais fiadores
- Efeito
- Se afiançaram cada um por si, cada um responde pela totalidade, salvo benefício da divisão convencionado. Se se obrigaram em conjunto, cada um pode invocar o benefício da divisão
- Norma
- Art. 649.º, n.ºs 1 e 2, CC
- O contrato diz
- Um limite em valor ou em tempo
- Efeito
- O fiador responde só até esse valor ou por esse período. A fiança pode ser contraída por quantidade menor
- Norma
- Art. 631.º, n.º 1, CC
Se o Fiador Não Renunciou
Mesmo com o benefício, o senhorio pode demandar o fiador sozinho ou juntamente com o inquilino (artigo 641.º, n.º 1). [1] Se o fiador for demandado sozinho, pode chamar o inquilino à demanda; se não o chamar, e salvo declaração expressa em contrário no processo, entende-se que renunciou ao benefício (n.º 2). Na execução, o benefício tem de ser invocado pelo fiador, fundadamente, no prazo da oposição à execução; invocado, o senhorio pode pedir no mesmo processo a execução contra o inquilino (artigo 745.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil). [5] E uma execução movida só contra um fiador que não renunciou não segue a forma sumária, a mais rápida (artigo 550.º, n.º 3).
Notificar o Fiador: o Prazo de 90 Dias
Desde a Lei n.º 13/2019, o artigo 1041.º do Código Civil tem dois números sobre o fiador. Se houver fiança e o inquilino não fizer cessar a mora nos oito dias seguintes ao seu começo, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida (n.º 5). E o senhorio só pode exigir do fiador a satisfação dos seus créditos depois de feita essa notificação (n.º 6). [2] É o passo que mais senhorios saltam, porque o contrato não o menciona: está na lei.
O Que a Notificação Deve Dizer
Conteúdo da notificação ao fiador
| Elemento | Exigido por lei? | Porquê |
|---|---|---|
| A existência da mora: que o inquilino não pagou e desde quando | Sim | Art. 1041.º, n.º 5, CC |
| As quantias em dívida, renda a renda, com o total | Sim | Art. 1041.º, n.º 5, CC |
| Identificação do contrato, do locado e da cláusula da fiança | Não, mas recomendado | Evita discussão sobre que contrato e que fiança estão em causa |
| A indemnização de 20%, se a pretender | Não, mas recomendado | É parte do que o fiador garante (art. 634.º) e convém que conste do primeiro número que ele recebe |
| Prazo para pagar e IBAN | Não, mas recomendado | Abre caminho a um pagamento voluntário, sem custas |
- Elemento
- A existência da mora: que o inquilino não pagou e desde quando
- Exigido por lei?
- Sim
- Porquê
- Art. 1041.º, n.º 5, CC
- Elemento
- As quantias em dívida, renda a renda, com o total
- Exigido por lei?
- Sim
- Porquê
- Art. 1041.º, n.º 5, CC
- Elemento
- Identificação do contrato, do locado e da cláusula da fiança
- Exigido por lei?
- Não, mas recomendado
- Porquê
- Evita discussão sobre que contrato e que fiança estão em causa
- Elemento
- A indemnização de 20%, se a pretender
- Exigido por lei?
- Não, mas recomendado
- Porquê
- É parte do que o fiador garante (art. 634.º) e convém que conste do primeiro número que ele recebe
- Elemento
- Prazo para pagar e IBAN
- Exigido por lei?
- Não, mas recomendado
- Porquê
- Abre caminho a um pagamento voluntário, sem custas
Como Enviar
O artigo 1041.º não fixa a forma da notificação. As regras de forma do NRAU (artigo 9.º da Lei n.º 6/2006) dizem respeito às comunicações sobre cessação do contrato, actualização da renda e obras. [4] O que conta é poder provar que o fiador foi notificado, e quando. A carta registada com aviso de recepção, para a morada que o fiador indicou no contrato, é a via corrente. A notificação judicial avulsa custa 51 € e tem uma vantagem própria: por ser judicial, interrompe a prescrição contra o fiador (artigo 323.º, n.º 1). [3] Para o inquilino, a carta de rendas em atraso já calcula a indemnização de 20%, e os valores servem também para a carta ao fiador.
E Se os 90 Dias Já Passaram
O artigo não diz o que acontece se o senhorio notificar tarde, mas os tribunais da Relação já disseram. Para a Relação de Guimarães, em dezembro de 2024, os 90 dias são um prazo de caducidade (artigo 298.º, n.º 2, do Código Civil): sem notificação a tempo, o senhorio perde o direito de exigir ao fiador as rendas vencidas há mais de 90 dias. [8] A Relação do Porto seguiu o mesmo caminho em julho de 2025. As rendas mais recentes continuam cobráveis, e o mesmo acórdão de Guimarães aceitou que a citação do fiador na acção de cobrança vale como notificação. Por isso, se o prazo já passou para as rendas antigas, notifique na mesma e salve as que ainda estão dentro dos 90 dias. E, daqui em diante, faça a notificação logo que o inquilino passe dos oito dias, e volte a escrever ao fiador a cada nova renda que fique por pagar.
Injunção Contra o Inquilino e o Fiador
Notificado o fiador, se ele não pagar, o senhorio precisa de um título executivo contra ele para lhe penhorar o salário ou a conta. Há duas vias, e só uma serve para o fiador.
O Contrato É Título Contra o Inquilino, Não Contra o Fiador
O contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para as rendas, encargos e despesas a cargo do arrendatário (artigo 14.º-A, n.º 1, da Lei n.º 6/2006). [4] A norma fala só do arrendatário. Não menciona o fiador nem a notificação do artigo 1041.º, e por isso não é seguro contar com ela para executar o fiador. Mesmo contra o inquilino, a carta que integra este título tem regras próprias: se for devolvida ou recusada, é preciso enviar nova carta registada com aviso de recepção 30 a 60 dias depois (artigo 10.º, n.ºs 2 e 3).
Contra o fiador, o caminho para um título é a injunção. A fiança é um contrato, e a obrigação do fiador é de pagar uma quantia em dinheiro, o que cabe no âmbito do procedimento até 15.000 € (artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 269/98). [6] A taxa de justiça é de 51 € até 5.000 €, 102 € até 15.000 €, e paga-se antes de entregar o requerimento. [7] Se o fiador não deduzir oposição, o requerimento ganha fórmula executória e passa a ser título contra ele.
Um Devedor ou Dois
Com renúncia ao benefício da excussão, a injunção pode ir directamente contra o fiador, que costuma ser quem tem salário e bens à vista. Sem renúncia, o senhorio pode igualmente demandá-lo (artigo 641.º, n.º 1), mas deve contar com a oposição a invocar o benefício, e avançar também contra o inquilino evita esse desvio. [1] O recebe.pt prepara o requerimento de injunção para um requerido de cada vez: contra o inquilino e contra o fiador são dois requerimentos, cada um com a sua taxa.
Depois da Injunção
Com a fórmula executória, a execução contra o fiador segue as regras gerais, explicadas em acção executiva. Se o fiador pagar, fica sub-rogado nos direitos do senhorio contra o inquilino, na medida do que pagou (artigo 644.º do Código Civil). [1] A partir daí, a dívida do inquilino é com o fiador, e o senhorio sai do assunto.
Prescrição das Rendas e o Fiador
As rendas devidas pelo locatário prescrevem em cinco anos, cada uma contada do seu vencimento (artigo 310.º, alínea b), do Código Civil). [3] O fiador pode opor ao senhorio os meios de defesa do inquilino, salvo se forem incompatíveis com a obrigação dele (artigo 637.º, n.º 1), e a prescrição das rendas é um deles. [1] O que surpreende os senhorios é o artigo 636.º: a interrupção da prescrição contra o inquilino não produz efeito contra o fiador. A excepção está no mesmo número: se o senhorio interromper a prescrição contra o inquilino e der conhecimento do facto ao fiador, a prescrição considera-se interrompida contra este na data da comunicação (n.º 1).
Manter o fiador dentro do prazo
- 1
Interrompa contra o inquilino
A notificação da injunção ou uma notificação judicial avulsa interrompem a prescrição (artigo 323.º do Código Civil). Uma carta, mesmo registada, não interrompe. - 2
Dê conhecimento ao fiador
Envie ao fiador, por carta registada com aviso de recepção, a informação de que o inquilino foi notificado, com a data e o processo. A interrupção vale contra o fiador a partir da data dessa comunicação. - 3
Ou interrompa directamente contra o fiador
Uma injunção ou uma notificação judicial avulsa contra o próprio fiador interrompem a prescrição contra ele, independentemente do inquilino.
Pode confirmar a data em que cada renda fica em risco no verificador de prescrição, e o regime completo está em prescrição de dívidas.
Exemplo: Quatro Rendas de 750 € por Pagar
Um senhorio tem um T2 arrendado por 750 € por mês, com a renda a vencer no dia 1 por acordo no contrato. O fiador assinou como «fiador e principal pagador, com renúncia ao benefício da excussão prévia». O inquilino deixa de pagar em março e o senhorio decide cobrar sem resolver o contrato, o que mantém a indemnização de 20%.
Do primeiro atraso à injunção contra o fiador
| Quando | O que acontece | Norma |
|---|---|---|
| 1 de março | A renda de 750 € não é paga | Art. 1041.º CC |
| Até 9 de março | O inquilino ainda pode pagar sem indemnização: são os oito dias do n.º 2 | Art. 1041.º, n.º 2, CC |
| Logo a seguir, em março | Carta registada ao fiador com a mora e as quantias em dívida. O prazo acaba cerca de 90 dias depois, no início de junho, e passá-lo pode custar as rendas mais antigas: não há razão para esperar | Art. 1041.º, n.ºs 5 e 6, CC |
| Abril a junho | Nova carta ao fiador a cada renda que fique por pagar | Boa prática |
| Fim de junho | Quatro rendas em dívida, 3.000 €, mais 20% de indemnização, 600 €: 3.600 € | Arts. 634.º e 1041.º, n.º 1, CC |
| Julho | Injunção contra o fiador por 3.600 €. Taxa de justiça de 51 €, paga antes da entrega | DL n.º 269/98; Tabela II do RCP |
- Quando
- 1 de março
- O que acontece
- A renda de 750 € não é paga
- Norma
- Art. 1041.º CC
- Quando
- Até 9 de março
- O que acontece
- O inquilino ainda pode pagar sem indemnização: são os oito dias do n.º 2
- Norma
- Art. 1041.º, n.º 2, CC
- Quando
- Logo a seguir, em março
- O que acontece
- Carta registada ao fiador com a mora e as quantias em dívida. O prazo acaba cerca de 90 dias depois, no início de junho, e passá-lo pode custar as rendas mais antigas: não há razão para esperar
- Norma
- Art. 1041.º, n.ºs 5 e 6, CC
- Quando
- Abril a junho
- O que acontece
- Nova carta ao fiador a cada renda que fique por pagar
- Norma
- Boa prática
- Quando
- Fim de junho
- O que acontece
- Quatro rendas em dívida, 3.000 €, mais 20% de indemnização, 600 €: 3.600 €
- Norma
- Arts. 634.º e 1041.º, n.º 1, CC
- Quando
- Julho
- O que acontece
- Injunção contra o fiador por 3.600 €. Taxa de justiça de 51 €, paga antes da entrega
- Norma
- DL n.º 269/98; Tabela II do RCP
Se o fiador pagar, o senhorio recebe 3.600 € e o fiador fica com o direito de os cobrar ao inquilino. Se o senhorio preferir resolver o contrato por falta de pagamento, a mora de três meses permite-o a partir de junho (artigo 1083.º, n.º 3), mas a indemnização de 20% deixa de ser devida (artigo 1041.º, n.º 1), e o fiador responde só pelas rendas. [2] Os passos da resolução e do despejo estão em inquilino não paga a renda. E as rendas que efectivamente receber, do inquilino ou do fiador, entram no IRS: a calculadora do IRS das rendas faz a conta.
Perguntas frequentes
Fontes
- [1]Código Civil, versão consolidada: fiança, arts. 623.º, 624.º e 627.º a 654.º; art. 655.º revogado pela Lei n.º 6/2006· Diário da República
- [2]Código Civil, versão consolidada: arrendamento, arts. 1041.º (n.ºs 5 e 6 aditados pela Lei n.º 13/2019), 1069.º, 1076.º, 1078.º e 1083.º· Diário da República
- [3]Código Civil, versão consolidada: prescrição de cinco anos das rendas (art. 310.º, al. b)) e interrupção pela notificação judicial (art. 323.º)· Diário da República
- [4]Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Novo Regime do Arrendamento Urbano: forma das comunicações (arts. 9.º e 10.º) e título para pagamento de rendas (art. 14.º-A)· Diário da República
- [5]Código de Processo Civil (Lei n.º 41/2013, de 26 de junho), versão consolidada: forma sumária (art. 550.º) e penhorabilidade subsidiária (art. 745.º)· Diário da República
- [6]Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro: injunção, âmbito (art. 1.º) e regime anexo· Diário da República
- [7]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas Processuais, Tabela II (injunção)· Diário da República
- [8]Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 18 de dezembro de 2024, proc. 10/24.2T8MNC.G1: o prazo de 90 dias para notificar o fiador é de caducidade (art. 1041.º, n.ºs 5 e 6, CC)· Tribunal da Relação de Guimarães (dgsi.pt)