Caução do Arrendamento: Pode Cobrir Rendas em Atraso?

A caução do arrendamento é o dinheiro, ou a garantia, que o inquilino entrega no início do contrato para assegurar que cumpre as suas obrigações. Quando as rendas deixam de ser pagas, a pergunta do senhorio é simples: posso ficar com a caução por conta delas? Pode, mas o momento em que o faz muda o resultado. Este guia explica para que serve a caução no contrato de arrendamento, quantas rendas se podem pedir desde 2023, como usar a caução para rendas em atraso sem perder o direito a resolver, a conta de fim de contrato com um exemplo, a devolução e o recibo. Para decidir entre cobrar e despejar, veja inquilino não paga a renda.

Para Que Serve a Caução no Arrendamento#

O artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil permite às partes «caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas». ^{[1]Código Civil, versão consolidada: antecipação de rendas e caução, art. 1076.º (redacção da Lei n.º 24-D/2022)Diário da República} A caução garante, portanto, as obrigações do inquilino em geral, e não apenas a renda: pagar a renda, pagar os encargos que o contrato lhe atribua, e restituir o imóvel no fim no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações de uma utilização prudente (artigos 1038.º, alíneas a) e i), e 1043.º, n.º 1). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário e mora (arts. 1038.º, 1041.º, 1043.º e 1045.º), encargos (art. 1078.º) e resolução (art. 1083.º)Diário da República} Não é uma renda paga adiantada nem um prémio do senhorio: é uma garantia, e o que sobrar dela no fim devolve-se.

Caução, Renda Antecipada e Fiador#

Em Dinheiro ou por Garantia Bancária#

«Qualquer das formas legalmente previstas» remete para as regras gerais da caução. Quando a caução resulta de um contrato, pode ser prestada por meio de qualquer garantia, real ou pessoal (artigo 624.º, n.º 1, do Código Civil); a lista-tipo do artigo 623.º, n.º 1, inclui o depósito de dinheiro e a fiança bancária. ^{[3]Código Civil, versão consolidada: aplicação da lei no tempo (art. 12.º), caução (arts. 623.º a 626.º), prazo das obrigações (art. 777.º) e compensação (arts. 847.º e 848.º)Diário da República} A forma mais simples é uma transferência para a conta do senhorio. Uma garantia bancária tem a vantagem de não depender da conta do inquilino no fim, mas o banco só paga nos termos do texto da garantia, que convém ler antes de a aceitar.

Quantas Rendas de Caução Se Podem Pedir#

Duas. Desde 1 de janeiro de 2023, as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações «até ao valor correspondente a duas rendas» (artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil, na redacção do artigo 274.º da Lei n.º 24-D/2022, a lei do Orçamento do Estado para 2023). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: antecipação de rendas e caução, art. 1076.º (redacção da Lei n.º 24-D/2022)Diário da República [4]Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, Orçamento do Estado para 2023: alteração ao art. 1076.º do Código Civil (art. 274.º) e entrada em vigor a 1 de janeiro de 2023 (art. 284.º)Diário da República} A mesma lei baixou a antecipação de rendas de três para dois meses (n.º 1). Até ali, a redacção do NRAU permitia caucionar sem tecto e antecipar até três meses.

Contratos Anteriores a 2023#

A Lei n.º 24-D/2022 entrou em vigor a 1 de janeiro de 2023 e não traz uma norma transitória própria para o artigo 1076.º. ^{[4]Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, Orçamento do Estado para 2023: alteração ao art. 1076.º do Código Civil (art. 274.º) e entrada em vigor a 1 de janeiro de 2023 (art. 284.º)Diário da República} Vale a regra geral: a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade de um facto, só abrange os factos novos (artigo 12.º do Código Civil). ^{[3]Código Civil, versão consolidada: aplicação da lei no tempo (art. 12.º), caução (arts. 623.º a 626.º), prazo das obrigações (art. 777.º) e compensação (arts. 847.º e 848.º)Diário da República} Uma caução de três rendas prestada num contrato de 2021 não ficou, por isso, ilegal em 2023. O que merece cuidado são as renovações e as alterações ao contrato depois dessa data: se forem além do tecto, a discussão já não é a mesma.

O Tecto Abrange o Fiador?#

A fiança é uma das formas de caução que a lei prevê (artigos 623.º e 624.º), e o artigo 1076.º, n.º 2, fala em caucionar «por qualquer das formas legalmente previstas». A letra da lei não resolve se o tecto de duas rendas alcança também o fiador, ou se vale só para o dinheiro ou a garantia entregues pelo inquilino. Até que os tribunais superiores tomem posição, conte com a caução em dinheiro até duas rendas, e trate o fiador como garantia autónoma, nos termos explicados em cobrar as rendas ao fiador.

Usar a Caução para Rendas em Atraso#

A caução existe para isto: se o inquilino não pagar, o senhorio paga-se por ela. O mecanismo jurídico é a compensação. O senhorio deve a restituição da caução, o inquilino deve as rendas, e qualquer dos dois pode livrar-se da sua dívida compensando-a com a do outro, desde que o seu crédito seja exigível e as duas obrigações sejam de dinheiro (artigo 847.º do Código Civil). A compensação faz-se por declaração de uma parte à outra, e não pode ficar sob condição ou a termo (artigo 848.º). ^{[3]Código Civil, versão consolidada: aplicação da lei no tempo (art. 12.º), caução (arts. 623.º a 626.º), prazo das obrigações (art. 777.º) e compensação (arts. 847.º e 848.º)Diário da República} Na prática, uma carta ao inquilino que diga que valores foram compensados, e porquê.

A Meio do Contrato: a Mora Que Desaparece#

É aqui que o senhorio se pode prejudicar a si próprio. O fundamento mais usado para resolver o contrato é a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda (artigo 1083.º, n.º 3). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário e mora (arts. 1038.º, 1041.º, 1043.º e 1045.º), encargos (art. 1078.º) e resolução (art. 1083.º)Diário da República} Se o senhorio usar a caução para pagar as rendas em atraso, essas rendas ficam pagas, e com elas pode desaparecer a mora que fundamentava a resolução. O senhorio fica sem caução, com o inquilino no imóvel, e a contagem dos três meses recomeça. Além disso, uma caução que se gastou deixa de garantir o resto do contrato.

O Inquilino Pode Deixar de Pagar as Últimas Rendas?#

É a proposta habitual no fim de um contrato: «não pago os dois últimos meses, fique com a caução». O inquilino não pode impô-la. Para compensar, o crédito dele tem de ser exigível (artigo 847.º, n.º 1, alínea a)), e a restituição da caução, em regra, só é exigível quando o contrato acaba e o imóvel é entregue, porque até lá a caução está a garantir precisamente essa entrega e o estado em que o imóvel volta. ^{[3]Código Civil, versão consolidada: aplicação da lei no tempo (art. 12.º), caução (arts. 623.º a 626.º), prazo das obrigações (art. 777.º) e compensação (arts. 847.º e 848.º)Diário da República} Se o senhorio aceitar, fica sem garantia para os estragos que só se vêem na vistoria final. Se não aceitar, as rendas por pagar estão em mora, com a indemnização de 20% (artigo 1041.º, n.º 1). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário e mora (arts. 1038.º, 1041.º, 1043.º e 1045.º), encargos (art. 1078.º) e resolução (art. 1083.º)Diário da República}

No Fim do Contrato: a Conta Final#

Quando o contrato acaba e o imóvel é entregue, faz-se a conta: o que o inquilino deve, menos a caução. Pode entrar nela tudo o que a caução garante. As rendas por pagar. A indemnização de 20% da mora, se o contrato não foi resolvido com base na falta de pagamento (artigo 1041.º, n.º 1). Os encargos e despesas que o contrato pôs a cargo do inquilino (artigo 1078.º). As deteriorações que excedam a utilização prudente (artigo 1043.º, n.º 1). E, se o inquilino atrasou a entrega, a indemnização pelo atraso na restituição, igual à renda até à entrega e ao dobro a partir da mora (artigo 1045.º). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário e mora (arts. 1038.º, 1041.º, 1043.º e 1045.º), encargos (art. 1078.º) e resolução (art. 1083.º)Diário da República} O desgaste normal não entra.

A conta segue para o inquilino por escrito, com a declaração de compensação e os comprovativos: recibos em falta, orçamento, fotografias da vistoria de saída comparadas com as da entrada. Sem documento que descreva o estado do imóvel na entrega ao inquilino, presume-se que foi entregue em bom estado (artigo 1043.º, n.º 2), o que joga a favor do senhorio. ^{[2]Código Civil, versão consolidada: obrigações do locatário e mora (arts. 1038.º, 1041.º, 1043.º e 1045.º), encargos (art. 1078.º) e resolução (art. 1083.º)Diário da República}

Quando a Caução Não Chega#

Com duas rendas de caução, basta um atraso de três meses para a garantia ficar curta. O que sobra é uma dívida de dinheiro nascida de um contrato, que cabe na injunção: 51 € de taxa de justiça até 5.000 €, sem advogado. ^{[5]Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro: injunção, âmbito (art. 1.º) e regime anexoDiário da República [6]Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro: Regulamento das Custas Processuais, Tabela II (injunção)Diário da República} Antes, uma carta de rendas em atraso com o saldo e a indemnização de 20% resolve parte dos casos. Se houver fiador, é a ele que se vai a seguir: veja cobrar as rendas ao fiador, incluindo a notificação que a lei exige nos 90 dias seguintes à mora.

Devolução da Caução e Prazos#

O Código Civil não fixa um número de dias para devolver a caução do arrendamento. Primeiro manda o contrato: se diz «30 dias após a entrega das chaves», é esse o prazo. Se não diz nada, vale a regra geral das obrigações sem prazo: o credor pode exigir o cumprimento a todo o tempo (artigo 777.º, n.º 1). ^{[3]Código Civil, versão consolidada: aplicação da lei no tempo (art. 12.º), caução (arts. 623.º a 626.º), prazo das obrigações (art. 777.º) e compensação (arts. 847.º e 848.º)Diário da República} Na prática, a caução devolve-se depois da entrega do imóvel e da vistoria, e da chegada das últimas facturas de consumos que o contrato ponha a cargo do inquilino.

Como Devolver a Caução#

Se a Caução Não For Devolvida#

A regra vale nos dois sentidos. O senhorio que retém a caução sem conta nenhuma fica devedor do inquilino, e a restituição da caução é, também ela, uma dívida de dinheiro nascida de um contrato. O inquilino pode interpelar por escrito, com a carta de interpelação, e depois avançar com injunção. Por isso a conta escrita do passo 2 não é burocracia: é o que separa um desconto legítimo de uma retenção indevida.

O Recibo da Caução e o IRS#

Os titulares de rendimentos prediais (categoria F) estão obrigados a passar recibo de quitação, em modelo oficial, de todas as importâncias recebidas dos inquilinos pelo pagamento das rendas, «ainda que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas» (artigo 115.º, n.º 5, alínea a), do Código do IRS). ^{[7]Código do IRS: rendimentos da categoria F (art. 8.º) e recibo de quitação em modelo oficial, ainda que a título de caução (art. 115.º, n.º 5)Autoridade Tributária e Aduaneira} A alternativa é entregar à Autoridade Tributária, até ao fim de fevereiro, uma declaração anual de modelo oficial que discrimine esses valores (alínea b)). Numa ou noutra via, a caução fica registada como os pagamentos de renda.

O que é tributado como renda são as importâncias relativas à cedência do uso do prédio, pagas ou colocadas à disposição do senhorio (artigo 8.º, n.ºs 1 e 2, alínea a), do Código do IRS). ^{[7]Código do IRS: rendimentos da categoria F (art. 8.º) e recibo de quitação em modelo oficial, ainda que a título de caução (art. 115.º, n.º 5)Autoridade Tributária e Aduaneira} Uma caução devolvida no fim não pagou o uso do imóvel; a parte que o senhorio retém para cobrir rendas em atraso passa a pagar rendas. Em que ano e com que recibo se declara cada parcela é conversa para ter com o contabilista antes da declaração. A taxa que se aplica às rendas, com as reduções por duração do contrato, calcula-se na calculadora do IRS das rendas.