Hipoteca Judicial: Prender a Casa do Devedor com a Sentença
Ganhou uma sentença e quer impedir que o devedor venda ou hipoteque a casa antes da execução. Como funciona a hipoteca judicial, que sentença serve, quem passa à frente dela e como a registar.
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A hipoteca judicial é a garantia sobre os imóveis do devedor que o credor obtém com uma sentença. Diz o artigo 710.º, n.º 1, do Código Civil: «A sentença que condenar o devedor à realização de uma prestação em dinheiro ou outra coisa fungível é título bastante para o registo de hipoteca sobre quaisquer bens do obrigado, mesmo que não haja transitado em julgado.» [1] Para quem ganhou em tribunal e teme que a casa do devedor desapareça antes da execução, é a ferramenta mais directa. Este guia explica o que é, que sentença serve, o que dá para cobrar e como se regista.
O Que É a Hipoteca Judicial
A hipoteca, em geral, «confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo» (artigo 686.º, n.º 1). [1] Quer dizer que o imóvel continua do devedor, mas fica afecto ao pagamento da dívida: se não pagar, o credor pode fazê-lo vender e pagar-se pelo preço, à frente dos outros credores sem garantia.
A hipoteca judicial tem uma particularidade: não precisa de acordo do devedor. O que a faz nascer é a sentença condenatória. Em vez de pedir ao devedor que hipoteque a casa, o credor usa a decisão do tribunal como título e regista a hipoteca sobre os bens dele. Para um devedor que não colabora, é a diferença entre ficar à espera da penhora e ter já o imóvel onerado.
Simular os custos da execuçãoAntes de penhorar e vender, veja quanto adianta ao agente de execução e quanto custa cada desfecho, com bens e sem bens.Hipoteca Judicial, Legal e Voluntária
O Código Civil distingue as hipotecas pela origem. Para o credor, a pergunta útil é qual delas está ao seu alcance. A tabela compara as três.
Hipoteca judicial, legal e voluntária
| Tipo | De onde vem | Quem a tem | Título | Artigo |
|---|---|---|---|---|
| Judicial | Da sentença | O credor que obteve condenação em dinheiro ou coisa fungível | A sentença, mesmo sem trânsito em julgado | 710.º e 711.º [1] |
| Legal | Da lei, sem depender da vontade das partes | Só os credores listados na lei (Estado e autarquias, credor de alimentos, entre outros) | A própria lei, desde que exista a obrigação garantida | 704.º e 705.º [1] |
| Voluntária | De contrato ou declaração unilateral | Qualquer credor a quem o devedor ou um terceiro a conceda | Escritura pública, testamento ou documento particular autenticado (em imóveis) | 712.º e 714.º [1] |
Tipo
Judicial
- De onde vem
- Da sentença
- Quem a tem
- O credor que obteve condenação em dinheiro ou coisa fungível
- Título
- A sentença, mesmo sem trânsito em julgado
- Artigo
- 710.º e 711.º [1]
Tipo
Legal
- De onde vem
- Da lei, sem depender da vontade das partes
- Quem a tem
- Só os credores listados na lei (Estado e autarquias, credor de alimentos, entre outros)
- Título
- A própria lei, desde que exista a obrigação garantida
- Artigo
- 704.º e 705.º [1]
Tipo
Voluntária
- De onde vem
- De contrato ou declaração unilateral
- Quem a tem
- Qualquer credor a quem o devedor ou um terceiro a conceda
- Título
- Escritura pública, testamento ou documento particular autenticado (em imóveis)
- Artigo
- 712.º e 714.º [1]
A Hipoteca Legal (Artigos 704.º e 705.º)
A hipoteca legal «resulta imediatamente da lei, sem dependência da vontade das partes», e pode constituir-se desde que exista a obrigação a que serve de segurança (artigo 704.º). [1] Mas só a têm os credores que o artigo 705.º enumera: o Estado e as autarquias locais, pela contribuição predial; o Estado e outras pessoas colectivas públicas, sobre os bens dos encarregados da gestão de fundos públicos; o menor e o maior acompanhado, sobre os bens do tutor, acompanhante e administrador legal; o credor por alimentos; o co-herdeiro, para garantir as tornas; e o legatário de dinheiro ou outra coisa fungível. [1]
O credor comercial comum, quem forneceu mercadoria, prestou um serviço ou emprestou dinheiro a um particular, não está nesta lista. Por isso a hipoteca legal não lhe serve. Se há outras hipotecas legais previstas em lei especial, não constam dos artigos analisados aqui: confirme com um advogado se o seu crédito tem uma.
A Hipoteca Voluntária (Artigos 712.º e 714.º)
A hipoteca voluntária «é a que nasce de contrato ou declaração unilateral» (artigo 712.º). [1] Quando recai sobre imóveis, o acto de constituição ou modificação «deve constar de escritura pública, de testamento ou de documento particular autenticado» (artigo 714.º). [1] É a via ideal quando o devedor quer pagar mas pede tempo: em troca de um acordo de pagamento em prestações, o credor pede a hipoteca de um imóvel. Exige a colaboração do devedor, e é aí que a hipoteca judicial entra: quando ele não colabora, a sentença supre o acordo.
Duas notas práticas. Primeiro, o registo da hipoteca voluntária continua a ser obrigatório (artigo 687.º). [1] Segundo, a hipoteca não impede o dono de hipotecar de novo o mesmo bem (artigo 713.º): [1] enquanto o credor não registar a sua, o devedor pode dar o imóvel em garantia a outro, que passa à frente por ter registado primeiro.
Que Sentença Serve
Condenação em Dinheiro
O artigo 710.º, n.º 1, abrange a sentença que condene «à realização de uma prestação em dinheiro ou outra coisa fungível». [1] Na prática, é a condenação a pagar uma quantia: o preço de uma venda, a renda em atraso, a indemnização, o capital de um empréstimo. A hipoteca pode incidir sobre «quaisquer bens do obrigado», o que quer dizer qualquer dos seus imóveis, e não apenas o que ligou o credor ao devedor.
Se o devedor foi condenado a entregar uma coisa ou a prestar um facto, a regra é outra: só pode registar-se a hipoteca havendo conversão da prestação numa indemnização pecuniária (n.º 3). [1] Para sentenças estrangeiras, a lei exige que estejam revistas e confirmadas em Portugal, e só titulam o registo na medida em que a lei do país onde foram proferidas lhes reconheça igual valor (artigo 711.º). [1]
Antes do Trânsito em Julgado
É a parte mais valiosa do artigo 710.º: a hipoteca regista-se «mesmo que não haja transitado em julgado». [1] A sentença pode ainda estar sujeita a recurso, e o credor não tem de esperar que a decisão se torne definitiva para prender o imóvel. Para saber quando uma decisão passa a ser definitiva, veja o guia sobre trânsito em julgado.
A lei em análise não responde ao que acontece ao registo se o recurso vier a alterar a sentença. Como depende do caso, confirme com um advogado antes de fazer contas com uma sentença que ainda pode mudar.
Valor Ainda por Liquidar
Nem sempre a sentença fixa o valor final. Se a prestação for ilíquida, «pode a hipoteca ser registada pelo quantitativo provável do crédito» (artigo 710.º, n.º 2). [1] É útil quando a condenação reconhece o direito a uma indemnização cujo montante só se apura mais tarde: o credor não fica sem garantia durante essa fase. Como se estima o quantitativo provável não vem na lei analisada; peça orientação ao advogado ou à conservatória.
E a Injunção?
A lei fala em sentença. A fórmula executória da injunção, aposta quando o devedor não se opõe, não é uma sentença; se serve para registar hipoteca judicial, a lei em análise não responde. É questão a confirmar com advogado ou na conservatória antes de contar com ela.
O caminho que não deixa dúvidas é o seguinte: se o devedor deduzir oposição e o processo seguir para tribunal, como acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias (AECOP), a sentença que o condenar a pagar serve para o registo nos termos do artigo 710.º, mesmo com recurso pendente. [1]
O Que a Hipoteca Judicial Dá ao Credor
Preferência e Registo
Com a hipoteca judicial registada, o credor tem o direito de ser pago pelo valor do imóvel com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo (artigo 686.º, n.º 1). [1] Duas consequências práticas. Primeiro, o imóvel fica onerado: quem o quiser comprar ou receber em garantia vê a hipoteca no registo. Segundo, se o devedor entretanto chamar outros credores, o hipotecário passa à frente dos que não têm garantia.
A hipoteca também pode garantir uma obrigação futura ou condicional (artigo 686.º, n.º 2). [1] Para o credor com sentença, é raro que isso conte, mas explica por que a lei aceita o registo pelo valor provável quando o crédito ainda não está liquidado.
Quem Passa à Frente Dela
A hipoteca judicial não é uma garantia absoluta. A preferência do artigo 686.º é sobre credores «que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo». [1] Na prática, passam à frente do hipotecário judicial:
Quem é pago antes da hipoteca judicial
| Credor | Porquê | Artigo |
|---|---|---|
| Hipoteca registada antes (por exemplo, a do banco do crédito à habitação) | Prioridade de registo | 686.º, n.º 1 [1] |
| Estado e autarquias, pela contribuição predial dos últimos anos | Privilégio imobiliário especial: inscrita para cobrança no ano corrente na data da penhora e nos dois anos anteriores | 744.º, n.º 1, e 751.º [1] |
| Despesas de justiça feitas no interesse comum dos credores | Privilégio com preferência sobre as outras garantias, mesmo anteriores | 743.º e 746.º [1] |
Credor
Hipoteca registada antes (por exemplo, a do banco do crédito à habitação)
- Porquê
- Prioridade de registo
- Artigo
- 686.º, n.º 1 [1]
Credor
Estado e autarquias, pela contribuição predial dos últimos anos
- Porquê
- Privilégio imobiliário especial: inscrita para cobrança no ano corrente na data da penhora e nos dois anos anteriores
- Artigo
- 744.º, n.º 1, e 751.º [1]
Credor
Despesas de justiça feitas no interesse comum dos credores
- Porquê
- Privilégio com preferência sobre as outras garantias, mesmo anteriores
- Artigo
- 743.º e 746.º [1]
A razão do segundo caso está no artigo 751.º: os privilégios imobiliários especiais «preferem à consignação de rendimentos, à hipoteca ou ao direito de retenção, ainda que estas garantias sejam anteriores». [1] Um privilégio creditório, diz o artigo 733.º, é a faculdade que a lei concede a certos credores, em atenção à causa do crédito e independentemente do registo, de serem pagos com preferência. [1] Ou seja, mesmo com a hipoteca registada, o Estado cobra primeiro a contribuição predial.
Frente a Quem Penhora Depois
O artigo 822.º, n.º 1, diz que o exequente adquire pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior. [1] A hipoteca é uma garantia real. Por isso, se o credor registar a hipoteca judicial antes de outro credor penhorar o imóvel, esse outro credor, mesmo executando primeiro, não passa à frente dele. Registar cedo é o que lhe dá a dianteira.
Hipoteca Judicial, Arresto ou Penhora
Três instrumentos protegem o credor contra o desaparecimento do património do devedor, em momentos diferentes. A tabela situa a hipoteca judicial entre o arresto e a penhora de imóvel.
Hipoteca judicial, arresto e penhora
| Instrumento | Quando se usa | Título de que parte | O que exige |
|---|---|---|---|
| Arresto | Antes de haver sentença, para garantir bens | Pedido ao tribunal, com os fundamentos que a lei exige | Ver o guia sobre arresto |
| Hipoteca judicial | Depois da sentença condenatória, mesmo sem trânsito em julgado | A sentença (artigo 710.º) [1] | Registo na conservatória do registo predial; não precisa de nova acção |
| Penhora | Na acção executiva, com título executivo | Um título executivo, como uma sentença transitada ou uma injunção com fórmula executória | Uma execução; dá preferência a quem penhora (artigo 822.º) [1] |
Instrumento
Arresto
- Quando se usa
- Antes de haver sentença, para garantir bens
- Título de que parte
- Pedido ao tribunal, com os fundamentos que a lei exige
- O que exige
- Ver o guia sobre arresto
Instrumento
Hipoteca judicial
- Quando se usa
- Depois da sentença condenatória, mesmo sem trânsito em julgado
- Título de que parte
- A sentença (artigo 710.º) [1]
- O que exige
- Registo na conservatória do registo predial; não precisa de nova acção
Instrumento
Penhora
- Quando se usa
- Na acção executiva, com título executivo
- Título de que parte
- Um título executivo, como uma sentença transitada ou uma injunção com fórmula executória
- O que exige
- Uma execução; dá preferência a quem penhora (artigo 822.º) [1]
As três encadeiam-se. Se os bens estiverem previamente arrestados, a anterioridade da penhora reporta-se à data do arresto (artigo 822.º, n.º 2). [1] A hipoteca judicial fica no meio: depois do arresto, que protege antes da sentença, e antes da penhora, que só vem com a execução. Para o passo seguinte, a acção executiva, e para a venda dos bens penhorados; para saber o que se pode penhorar além do imóvel, os bens penhoráveis; para o título em que assenta a execução, o título executivo.
A hipoteca judicial não substitui a execução: dá garantia, mas o imóvel só é vendido na execução. E se o devedor já tiver vendido o imóvel antes de o credor registar, a hipoteca nada garante sobre ele. Nesse caso pode haver lugar à impugnação pauliana, que depende dos requisitos da lei.
Como Registar uma Hipoteca Judicial
O registo de hipoteca judicial faz-se na conservatória do registo predial. A lei em análise não traz custos, prazos nem formulários: consulte o custo actual e os documentos exigidos no IRN. Os passos, por ordem, são estes.
Cinco passos para registar a hipoteca judicial
- 1
Obter a certidão da sentença
Peça na secretaria do tribunal a certidão da sentença que condenou o devedor. É o título do registo (artigo 710.º, n.º 1); o trânsito em julgado não é exigido. - 2
Identificar os imóveis do devedor
A hipoteca pode recair sobre quaisquer bens do obrigado. Veja no registo predial o que está em nome dele, e use o verificar cliente para saber se já há execuções ou insolvências que o envolvam. - 3
Ver o que já pesa sobre cada imóvel
Confira as hipotecas e penhoras registadas e o valor que cada uma garante. Quem registou antes passa à frente (artigo 686.º), e isso decide se o registo compensa. - 4
Pedir o registo na conservatória
Apresente o pedido de registo com a certidão. Se a prestação for ilíquida, o pedido faz-se pelo quantitativo provável do crédito (artigo 710.º, n.º 2). Consulte no IRN o custo actual. - 5
Executar e vender o imóvel
Se o devedor continuar sem pagar, a sentença transitada serve de título para a execução, onde o imóvel é penhorado e vendido. A hipoteca garante a posição do credor nessa venda.
Um exemplo com dados fictícios. A credora obteve uma sentença que condena o devedor a pagar 18.000 €. O devedor tem uma moradia já hipotecada ao banco por 90.000 €, registada anos antes. Admitamos, só para a conta, que a moradia seria vendida por 150.000 €. O banco, que registou primeiro, recebe os seus 90.000 € à cabeça. Sobram 60.000 €, e a credora, que registou a hipoteca judicial, é paga dos 18.000 € à frente de qualquer credor sem garantia. Sem registo, estaria na fila com os outros. Se houver privilégios do Estado ou despesas de justiça, passam à frente e o resultado muda: a conta é ilustrativa, não uma previsão.
Se o devedor ainda não foi condenado, o primeiro passo é conseguir o título. Antes disso, convém saber se tem imóveis e se a dívida cabe na injunção: verifique o NIF do devedor e depois veja se a sua dívida cabe numa injunção. São 7 ou 8 perguntas, grátis e sem conta. Se o devedor se opuser e o processo seguir para tribunal, a sentença do AECOP é o título que abre a hipoteca judicial. O recebe.pt prepara o requerimento no modelo oficial, diz-lhe o que entregar e acompanha o prazo.