Venda de Bens Penhorados: Como a Penhora Vira Dinheiro para o Credor
Já penhorou a casa, o carro ou os créditos do devedor. E agora? Como e quando os bens se vendem, o valor mínimo, a adjudicação, a licitação sem depositar o preço e quem recebe primeiro.
Nesta página
A venda de bens penhorados é a fase da acção executiva em que os bens que o agente de execução apreendeu ao devedor se transformam em dinheiro para pagar o credor. Quem penhorou uma casa, um carro ou um crédito ainda não recebeu nada: a penhora apenas fixa o bem à dívida. Este guia explica, do lado do credor exequente, como e quando os bens se vendem, o valor mínimo, o que pode fazer durante a venda e quem recebe primeiro.
O Que Acontece Depois da Penhora
Concluída a penhora, a execução passa da fase de apreender bens para a fase de pagar. O artigo 795.º, n.º 1, do Código de Processo Civil diz como: «O pagamento pode ser feito pela entrega de dinheiro, pela adjudicação dos bens penhorados, pela consignação dos seus rendimentos ou pelo produto da respetiva venda.» [1] São quatro caminhos, e só um deles exige vender.
Os quatro modos de pagamento na execução
| Modo | O que significa para o credor | Artigo |
|---|---|---|
| Entrega de dinheiro | A penhora recaiu sobre dinheiro, depósito bancário ou crédito pecuniário já depositado: o credor é pago pelo dinheiro existente, sem venda | 795.º e 798.º [1] |
| Adjudicação | O exequente fica com o bem penhorado, total ou parcialmente, como pagamento | 795.º e 799.º [1] |
| Consignação de rendimentos | O credor recebe os rendimentos do bem, em vez do bem | 795.º e 796.º [1] |
| Produto da venda | O bem é vendido e o credor é pago com o dinheiro obtido | 795.º [1] |
Modo
Entrega de dinheiro
- O que significa para o credor
- A penhora recaiu sobre dinheiro, depósito bancário ou crédito pecuniário já depositado: o credor é pago pelo dinheiro existente, sem venda
- Artigo
- 795.º e 798.º [1]
Modo
Adjudicação
- O que significa para o credor
- O exequente fica com o bem penhorado, total ou parcialmente, como pagamento
- Artigo
- 795.º e 799.º [1]
Modo
Consignação de rendimentos
- O que significa para o credor
- O credor recebe os rendimentos do bem, em vez do bem
- Artigo
- 795.º e 796.º [1]
Modo
Produto da venda
- O que significa para o credor
- O bem é vendido e o credor é pago com o dinheiro obtido
- Artigo
- 795.º [1]
O artigo 795.º, n.º 2, admite ainda o pagamento em prestações e o acordo global entre as partes, remetendo para os artigos 806.º a 810.º, que não analisamos aqui. [1] O que interessa reter é que, quando a penhora recaiu sobre o salário, o regime é outro: veja a penhora de vencimento. E o que se pode ou não penhorar está explicado em bens penhoráveis. Daqui em diante, o foco é o caminho do produto da venda e das alternativas que o credor tem dentro dele, no contexto da acção executiva.
Simular os custos da execuçãoAntes de penhorar e vender, veja quanto adianta ao agente de execução e quanto custa cada desfecho, com bens e sem bens.Venda de Bens Penhorados: as Modalidades
A lei não manda vender tudo da mesma forma. O artigo 811.º, n.º 1, enumera sete modalidades de venda executiva, e a escolha da modalidade de venda de bens penhorados depende do tipo de bem e do que o agente de execução decidir. [1]
As sete modalidades de venda (artigo 811.º, n.º 1)
| Alínea | Modalidade |
|---|---|
| a) | Venda mediante propostas em carta fechada [1] |
| b) | Venda em mercados regulamentados [1] |
| c) | Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens [1] |
| d) | Venda por negociação particular [1] |
| e) | Venda em estabelecimento de leilões [1] |
| f) | Venda em depósito público ou equiparado [1] |
| g) | Venda em leilão eletrónico [1] |
Alínea
a)
- Modalidade
- Venda mediante propostas em carta fechada [1]
Alínea
b)
- Modalidade
- Venda em mercados regulamentados [1]
Alínea
c)
- Modalidade
- Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens [1]
Alínea
d)
- Modalidade
- Venda por negociação particular [1]
Alínea
e)
- Modalidade
- Venda em estabelecimento de leilões [1]
Alínea
f)
- Modalidade
- Venda em depósito público ou equiparado [1]
Alínea
g)
- Modalidade
- Venda em leilão eletrónico [1]
Na prática, o credor que quer saber "como se vende" o que penhorou precisa de olhar para duas regras: os imóveis vão, em regra, a propostas em carta fechada, e os bens em geral vão, preferencialmente, a leilão eletrónico. As duas estão a seguir. Para quem pretende comprar em leilão, e não cobrar, o caminho é outro: basta seguir o anúncio público da venda, que a lei exige.
Quem Decide e o Valor Base
A decisão sobre a venda cabe ao agente de execução, que deve ouvir antes o exequente, o executado e os credores com garantia sobre os bens a vender (artigo 812.º, n.º 1). [1] A decisão fixa a modalidade, o valor base e, se for o caso, a formação de lotes para vender bens em conjunto (n.º 2). [1] O credor tem, por isso, voz na escolha antes de ela estar tomada.
O valor base conta, porque dele depende o mínimo da venda. Nos imóveis, corresponde ao maior de dois valores: o valor patrimonial tributário, quando a avaliação tiver sido efectuada há menos de seis anos, ou o valor de mercado (artigo 812.º, n.º 3). [1] Nos restantes bens, o agente fixa o valor base de acordo com o valor de mercado (n.º 4). [1] Pode promover diligências para chegar a esse valor quando o considere vantajoso ou algum interessado o pretenda (n.º 5). [1] A decisão é notificada ao exequente, ao executado e aos credores reclamantes com garantia, preferencialmente por meios electrónicos (n.º 6). [1]
Propostas em Carta Fechada: os 85%
Quando a penhora recai sobre imóveis que não tenham de ser vendidos de outra forma, o artigo 816.º, n.º 1, manda vendê-los mediante propostas em carta fechada. [1] O valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base (n.º 2). [1] A venda faz-se no tribunal da execução, salvo se o juiz ordenar que tenha lugar no tribunal da situação dos bens (n.º 3). [1]
O processo tem passos fixos, que importam a quem espera receber:
Da publicidade ao título de transmissão, em carta fechada
| Passo | O que a lei diz | Artigo |
|---|---|---|
| Publicidade | Anúncio em página informática de acesso público e edital na porta dos prédios urbanos, com 10 dias de antecedência | 817.º [1] |
| Caução | Cada proponente junta à proposta um cheque visado ou garantia bancária de 5% do valor anunciado | 824.º, n.º 1 [1] |
| Abertura das propostas | Na secretaria do tribunal, perante o juiz, com o agente de execução; o executado, o exequente e os credores com garantia podem assistir | 820.º, n.º 1 [1] |
| Aceitação | Não são aceites propostas abaixo dos 85%, salvo acordo do exequente, do executado e de todos os credores com garantia real sobre os bens | 821.º, n.º 3 [1] |
| Depósito do preço | O proponente tem 15 dias, depois de notificado, para depositar o preço (ou a parte em falta) | 824.º, n.º 2 [1] |
| Título e registo | Pago o preço, o agente emite o título de transmissão e comunica a venda ao registo | 827.º [1] |
Passo
Publicidade
- O que a lei diz
- Anúncio em página informática de acesso público e edital na porta dos prédios urbanos, com 10 dias de antecedência
- Artigo
- 817.º [1]
Passo
Caução
- O que a lei diz
- Cada proponente junta à proposta um cheque visado ou garantia bancária de 5% do valor anunciado
- Artigo
- 824.º, n.º 1 [1]
Passo
Abertura das propostas
- O que a lei diz
- Na secretaria do tribunal, perante o juiz, com o agente de execução; o executado, o exequente e os credores com garantia podem assistir
- Artigo
- 820.º, n.º 1 [1]
Passo
Aceitação
- O que a lei diz
- Não são aceites propostas abaixo dos 85%, salvo acordo do exequente, do executado e de todos os credores com garantia real sobre os bens
- Artigo
- 821.º, n.º 3 [1]
Passo
Depósito do preço
- O que a lei diz
- O proponente tem 15 dias, depois de notificado, para depositar o preço (ou a parte em falta)
- Artigo
- 824.º, n.º 2 [1]
Passo
Título e registo
- O que a lei diz
- Pago o preço, o agente emite o título de transmissão e comunica a venda ao registo
- Artigo
- 827.º [1]
Se ninguém apresentar proposta ou nenhuma for aceite, tem lugar a venda por negociação particular (artigo 822.º, n.º 2). [1] E as irregularidades na abertura, licitação, sorteio, apreciação e aceitação das propostas só podem ser arguidas no próprio acto (n.º 1). [1] Se o proponente que ganhou não depositar o preço, o agente de execução pode, entre outras opções, declarar a venda sem efeito e aceitar a proposta imediatamente inferior, ficando o faltoso sem a caução (artigo 825.º, n.º 1, alínea a)). [1]
Leilão Eletrónico
Salvo nos casos dos artigos 830.º e 831.º, a venda de bens imóveis e móveis penhorados é feita preferencialmente em leilão eletrónico, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça (artigo 837.º, n.º 1). [1] A venda é publicitada nos mesmos moldes da carta fechada, com as adaptações devidas (n.º 2), e aplicam-se-lhe as regras da venda em estabelecimento de leilão em tudo o que a portaria não regule (n.º 3). [1] As regras de funcionamento do leilão estão na portaria, que não analisamos aqui: para o detalhe, consulte o anúncio público da venda ou o agente de execução.
O Que o Credor Pode Fazer na Venda
O exequente não é espectador. A lei dá-lhe três instrumentos durante a venda: ficar com o bem, licitar em condições vantajosas, ou discordar do valor fixado.
Ficar com o Bem: Adjudicação
A adjudicação de bens penhorados permite ao exequente pretender que lhe sejam adjudicados bens penhorados, para pagamento, total ou parcial, do crédito (artigo 799.º, n.º 1). [1] Duas condições: o requerente deve indicar o preço que oferece, que não pode ser inferior ao valor a que se refere o artigo 816.º, n.º 2, ou seja, 85% do valor base (n.º 3), e a adjudicação cabe ao agente de execução (n.º 4). [1]
Há uma cautela de calendário. Se à data do requerimento já estiver anunciada a venda por propostas em carta fechada, a venda não se susta, e o pedido de adjudicação só é considerado se ninguém oferecer preço superior (artigo 799.º, n.º 4). [1] Quer dizer: se o bem interessa ao credor, o pedido deve entrar cedo, antes do anúncio. O artigo 799.º, n.º 2, dá o mesmo direito a qualquer credor reclamante, em relação aos bens sobre os quais tenha invocado garantia. [1]
Licitar sem Depositar o Preço
Na abertura das propostas, o exequente que esteja presente pode manifestar vontade de adquirir os bens, abrindo-se logo licitação entre si e o proponente do maior preço. Se este não estiver presente, o exequente pode cobrir a proposta (artigo 820.º, n.º 5). [1] É o trunfo do credor, e vem com uma vantagem de dinheiro: o artigo 815.º, n.º 1, dispensa o exequente que adquira bens pela execução de depositar a parte do preço que não seja necessária para pagar a credores graduados antes dele e não exceda a importância que tem direito a receber. [1]
Em linguagem simples: se o exequente compra, não paga duas vezes. Deposita só o que é preciso para os credores que passam à sua frente e para o excedente do preço sobre o seu crédito. O resto compensa-se com o que ele próprio iria receber. Se os créditos ainda não estiverem graduados, o exequente não é obrigado a depositar mais do que a parte que excede a quantia exequenda (n.º 2), e os imóveis adquiridos ficam hipotecados à parte do preço não depositada, salvo caução bancária correspondente (n.º 3). [1] Se a graduação depois lhe tirar o direito à quantia que deixou de depositar, é notificado para depositar em 10 dias, sob pena de ser executado, começando a execução pelos próprios bens adquiridos ou pela caução (n.º 4). [1]
Discordar do Valor
Se o executado, o exequente ou um credor reclamante discordar da decisão do agente sobre modalidade, valor base ou lotes, cabe ao juiz decidir, e da decisão deste não há recurso (artigo 812.º, n.º 7). [1] O credor deve, por isso, reagir logo que for notificado, sem esperar pela venda. Um valor base demasiado baixo é dinheiro que não chega ao credor.
Quem Recebe o Dinheiro da Venda
O produto da venda raramente é só do exequente. A pergunta decisiva é a ordem: quem recebe primeiro, e quanto sobra. A resposta tem três peças.
A Preferência da Penhora
O artigo 822.º, n.º 1, do Código Civil é a regra que premia o credor diligente: «Salvo nos casos especialmente previstos na lei, o exequente adquire pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior.» [2] Duas leituras seguem daqui. Primeiro, um credor comum sem penhora fica atrás de quem penhorou. Segundo, uma garantia real registada antes da penhora, como a hipoteca de um banco, passa à frente do exequente.
Se os bens tiverem sido previamente arrestados, a anterioridade da penhora reporta-se à data do arresto (n.º 2). [2] Por isso o arresto pode compensar quando há risco de o devedor dissipar o património. Outra garantia que o credor pode obter com sentença é a hipoteca judicial. Há ainda os privilégios creditórios, a faculdade que a lei concede a certos credores, em atenção à causa do crédito e independentemente do registo, de serem pagos com preferência (artigo 733.º do Código Civil), [2] e os privilégios por despesas de justiça, que têm preferência sobre os demais privilégios e sobre as outras garantias, mesmo anteriores (artigo 746.º). [2] É por isso que, no exemplo no fim, as custas da execução saem antes de qualquer pagamento.
Credores Reclamantes e Graduação
Concluída a penhora e apurada a situação registral dos bens, são citados para a execução os credores titulares de direito real de garantia, registado ou conhecido, sobre os bens penhorados, para reclamarem o pagamento dos seus créditos (artigo 786.º, n.º 1, alínea b)). [1] O agente cita ainda a Fazenda Nacional e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (n.º 2). [1]
Só o credor que goze de garantia real sobre os bens penhorados pode reclamar, pelo produto destes, o pagamento dos respectivos créditos (artigo 788.º, n.º 1). [1] A reclamação tem por base um título exequível e é deduzida no prazo de 15 dias, a contar da citação (n.º 2). [1] Isto deixa de fora os credores comuns que não penhoraram nem têm garantia real: não entram neste concurso. Quem os reclama é o credor que seguiu a lei, com título e garantia.
Depois, o tribunal gradua os créditos. Se nenhum for impugnado, ou se a verificação dos impugnados não depender de prova, profere-se logo sentença que conheça da sua existência e os gradue com o crédito do exequente (artigo 791.º, n.º 2). [1] A graduação de créditos é a ordem de pagamento, e o credor reclamante só é pago na execução pelos bens sobre que tiver garantia e conforme a graduação do seu crédito (artigo 796.º, n.º 2). [1] Esta lógica é diferente do concurso de credores na insolvência, que segue regras próprias: veja a reclamação de créditos na insolvência.
Duas Penhoras sobre o Mesmo Bem
Pode haver mais de uma execução sobre os mesmos bens. Nesse caso, o agente de execução susta quanto a estes a execução em que a penhora tiver sido posterior, podendo o exequente reclamar o respectivo crédito no processo em que a penhora seja mais antiga (artigo 794.º, n.º 1). [1] A data da penhora decide quem fica à frente: o exequente cuja penhora é mais recente continua a poder cobrar, mas na execução do outro, e depois dele. Se o exequente ainda não tiver sido citado no processo mais antigo, tem 15 dias a contar da notificação de sustação para reclamar o crédito (n.º 2). [1]
Prazos e Riscos
Três Meses
O artigo 796.º, n.º 1, fixa o relógio: as diligências necessárias à realização do pagamento efectuam-se obrigatoriamente no prazo de três meses a contar da penhora, independentemente do prosseguimento do apenso da verificação e graduação de créditos, mas só depois de findo o prazo para a sua reclamação. [1] A consignação de rendimentos é a excepção: pode ser requerida pelo exequente e deferida logo a seguir à penhora. [1] A lei não diz o que acontece depois dos três meses se ninguém agir, nem garante que a venda esteja concluída nesse prazo: depende do caso. Se a venda tarda, fale com o agente de execução e, se for preciso, com um advogado.
Quando a Venda Fica sem Efeito
A venda pode cair. O artigo 839.º, n.º 1, alínea a), diz que fica sem efeito se for anulada ou revogada a sentença que se executou, ou se a oposição à execução ou à penhora for julgada procedente, salvo quando, sendo parcial a revogação ou a procedência, a subsistência da venda for compatível com a decisão. [1] Fica também sem efeito se a execução corrida à revelia for anulada, se o acto da venda for anulado, ou se a coisa vendida não pertencia ao executado e foi reivindicada pelo dono (alíneas b) a d)). [1]
É por isso que a defesa do executado importa ao credor: uma oposição vitoriosa pode desfazer a venda. Veja os embargos de executado. Se for pedida a restituição dos bens, tem de o ser no prazo de 30 dias a contar da decisão definitiva, devendo o comprador ser antes embolsado do preço e das despesas (artigo 839.º, n.º 3). [1] A venda ainda pode ser substituída por um preferente ou remidor, que pagam o preço e as despesas da compra (n.º 2). [1]
Exemplo: Imóvel de 120.000 € com Hipoteca Anterior
Os números que se seguem são fictícios e servem só para mostrar a ordem dos pagamentos. Um credor exequente, com um crédito de 15.000 €, penhorou o único imóvel do devedor. O valor base fixado é de 120.000 €. O imóvel tem uma hipoteca bancária anterior à penhora, de 80.000 €.
Como se reparte o produto, num cenário fictício
| Elemento | Valor fictício | Como se chega lá |
|---|---|---|
| Valor base | 120.000 € | Maior entre o valor patrimonial tributário e o de mercado (812.º, n.º 3) [1] |
| Valor a anunciar | 102.000 € | 85% do valor base (816.º, n.º 2) [1] |
| Hipoteca bancária anterior | 80.000 € | Garantia real anterior à penhora: passa à frente (CC, 822.º, n.º 1) [2] |
| Crédito do exequente | 15.000 € | Vem a seguir ao banco na graduação (791.º, n.º 2) [1] |
| Sobra, antes das custas e de outros credores | 7.000 € | 102.000 € menos 80.000 € menos 15.000 €; as custas da execução saem antes |
Elemento
Valor base
- Valor fictício
- 120.000 €
- Como se chega lá
- Maior entre o valor patrimonial tributário e o de mercado (812.º, n.º 3) [1]
Elemento
Valor a anunciar
- Valor fictício
- 102.000 €
- Como se chega lá
- 85% do valor base (816.º, n.º 2) [1]
Elemento
Hipoteca bancária anterior
- Valor fictício
- 80.000 €
- Como se chega lá
- Garantia real anterior à penhora: passa à frente (CC, 822.º, n.º 1) [2]
Elemento
Crédito do exequente
- Valor fictício
- 15.000 €
- Como se chega lá
- Vem a seguir ao banco na graduação (791.º, n.º 2) [1]
Elemento
Sobra, antes das custas e de outros credores
- Valor fictício
- 7.000 €
- Como se chega lá
- 102.000 € menos 80.000 € menos 15.000 €; as custas da execução saem antes
Se a venda se fizer pelo valor anunciado de 102.000 €, o banco recebe os seus 80.000 € primeiro e o exequente os 15.000 € a seguir, depois das custas da execução. Se o exequente comprar, a regra do artigo 815.º evita-lhe depositar os 15.000 € que iria receber: só deposita o que é preciso para pagar o banco e o excedente do preço. O que sobrar, depois de pagos os credores graduados, não é do exequente, e o que acontece a esse resto depende do caso. Num imóvel com hipoteca maior, o resultado pode ser muito pior: se a hipoteca fosse de 100.000 €, sobravam apenas 2.000 € para um crédito de 15.000 €, antes das custas. Antes de investir na execução, simule o custo com a ferramenta simular custos da execução.
Sem título executivo não há penhora nem venda: é o primeiro passo, e a injunção é o caminho mais curto para obtê-lo quando a dívida cabe no procedimento. O título executivo abre a porta à execução. Verifique se a sua dívida cabe numa injunção: são 7 ou 8 perguntas, grátis e sem conta, e o recebe.pt prepara o requerimento no modelo oficial, diz-lhe o que entregar e acompanha o prazo.
Perguntas frequentes
Fontes
- [1]Código de Processo Civil, artigos 786.º, 788.º, 791.º, 794.º a 798.º, 799.º, 811.º a 813.º, 815.º a 817.º, 820.º a 825.º, 827.º, 837.º e 839.º· Diário da República
- [2]Código Civil, artigos 733.º, 746.º e 822.º· Diário da República